济南“县西巷”商业项目研究

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1、“县西巷”商业项目研究目录第一部分项目概况31.1、一石激起千层浪――“地王”出世31.2、“县西巷”项目概况整理51.2.2、经济技术指标分析（推断）61.2.3、项目初步优劣（SWOT）分析71.2.3.1、优势（Strength）分析71.2.3.2、劣势（Weakness）分析71.2.3.3、机会（Opportunity）分析81.2.3.4、威胁（Threat）分析81.2.4、小结：8第二部分济南市宏观经济基础92.1济南投资环境分析92.1.1济南宏观经济状况92.1.2国内生产总值92.1.3社会消费品零售总额11

2、2.1.4可支配收入及消费性支出112.1.5消费结构及横向比较132.1.6城市就业结构142.1.7济南人口状况152.1.8房地产业发展152.1.9消费行为预测152.2济南城市建设162.2.1总体规划162.2.2济南城市建设“十大工程”172.3济南宏观经济小结17第三部分济南市零售商业发展状况173.1济南零售商业发展概况173.1.1济南商业发展概况173.1.2济南主要的商业区域分布183.1.3专业市场成行成市263.1.4济南现有零售商业总结263.2济南未来规划主要商业设施273.3济南商业发展走向及趋势预

3、测27第四部分国内商业案例研究294.1上海294.2广州354.3深圳414.4重庆44644.5哈尔滨454.6宁波464.7国内考察总结47一、商业区域内的商业形式组合模式：471、以大带小模式：472、大大联合模式：47二、商业项目的选址模式：481、跟市模式：482、造市模式：48三、商业地产项目中地产业态组成模式：481、单一商业模式：492、复合业态模式：49四、商业项目运营模式：501、全租模式:502、全售模式：503、租售结合模式：50五、县西巷项目的开发模式定位：51第五部分商圈分析515.1商圈范围界定515

4、.1.1县西巷项目周边交通实测515.2.2一级商圈（步行15分钟围合紫色）525.2.3二级商圈（车程15分钟围合红色）525.2.4三级商圈（车程30分钟）525.2.5机会商圈（旅游者及车程2小时）52第六部分零售商户访谈536.1零售商访谈概况列表536.1.1国际品牌536.1.2国内品牌546.1.3总体前景556.2选址因素556.3租金水平及商场技术要求566.4项目概念测试566.4.1对项目反馈566.4.2对购物中心开发与管理的几点建议56第七部分项目规划建议577.1县西巷项目物业组合及分布577.1.1市场

5、定位及建议依据577.1.2物业组合587.1.3物业分布建议587.2建筑形式建议58647.3关于泉水的保护和利用617.4关于租金售价建议617.5项目成本估算6264“县西巷”商业项目研究前言本篇项目分析报告仅是笔者出于个人兴趣爱好，对于山东省济南市县西巷商业项目所作的一个，以局外人身份看待该项目的练习之作，无任何正式运作价值，也非该项目的正式定位报告，不应用于任何商业用途，同时也不对任何公司和个人负责。欢迎对此感兴趣的业内人士批评指正。第一部分项目概况1.1、一石激起千层浪――“地王”出世2004年的房地产市场，随着国家各

6、项宏观调控政策的出台，全国范围内都出现了震荡！具体出台的措施大致汇总如下：1、国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知国办发[2004]1号2、国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知国发[2004]12号附：关于调整省以下国土资源主管部门干部管理体制的通知（组通字（2004）22号）3、国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知国发[2004]13号4、国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知国办发[2004]46号5、国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知国办发明

7、电[2004]20号6、国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知国办发〔2004〕38号7、国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知国办发[2003]70号附：国土资源部关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限8、关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知国土资发[2004]71号而在山东济南的房地产市场中，最据轰动效应的无疑就是在土地招牌挂市场中出现的“县西巷”地王！下面我们先看一下摘选相关报道如下：济南770米县西巷土地拍出3.07亿"天价"！！2004.06.2914:38:33

8、今年济南市市区国有土地使用权首场拍卖会，今天上午在济南市国土资源局落槌。县西巷六块地被打包转让，经过激烈的竞拍，4.023公顷土地最终被济南汇泉新世界置业公司以3.07亿元的天价拿走。平均每平方米拍卖价高达7631.12元，创下了省城