中投证券房地产行业研究思路及四季度投资策略

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1、房地产行业研究思路及四季度投资策略房地产行业首席分析师李少明2008年10月研究思路短期驱动长期驱动因素因素政策在供需寻找平衡供给需求企业贷收紧银根È人口红利个贷政策城市化进程闲置土地处理地根Ç经济高速增长房地产市场土地专项清理人民币升值减缓住房保障制度股市财富效应消失制度变革财政税收制度房价、国内外经济土地制度改革短期制约长期驱动因素因素来源：中投证券研究所2008年主要工作在业内率先提出：¢“房地产行业加速洗牌，一线蓝筹资金为王、实力为王”；¢“具有成本、资金、品质品牌、治理优势的一线蓝筹将在本轮洗牌中胜出，获得更廉价的资源在下一轮行业发展中保持优势”；¢“房地产公司促销让利，销量增长

2、能保持”。¢上述观点均在万科、保利地产、招商地产等公司中得到体现。主要推荐个股：¢08年7月提出“一线蓝筹将价值回归”，当月泛海建设、保利地产等一线蓝筹涨幅超过50%，表现最为出色。P2四季度投资策略与选股思路¢住房需求受制于国、内外经济增速放缓，股市财富效应大幅削减等等因素，08-09年主要城市住房新开工增速将远低于2007年的水平。¢深圳为代表华南区域价格下降超过20-30%，未来其价格下调的空间有限，并可望率先止跌企稳。华北、华东区域价格有15%-20%调控空间来换取需求回升。行业调整趋于明朗的时间将持续到2009年底或2010年。¢在中国经济转型过程中，全球经济放缓，中国房地产业的

3、支柱地位难以被政府忽略。为刺激经济增长，针对房地产业的调控政策有望放松，部分地方政府已有转暖举动。利率下行减轻企业财务成本，减轻购房成本。上述政策调整将缓和行业调整的压力，改善萎缩的住房消费市场，但难以逆转行业的调整趋势。¢行业加速洗牌，彰显一线蓝筹成本优势、实力为王，并将在本轮行业洗牌中胜出。¢行业估值处历史低位，在政策转暖背景下或有阶段性机会。¢战略性看好保利地产、招商地产、万科、金融街和泛海建设。P41.行业景气下行：资金来源、投资增速大幅下滑资金来源：2008年1-8与2007年末相比，定金及预收款增速下降27.6个百分点，利用外资下降43.7个百分点，国内贷款下降20.8个百分点

4、，自筹资金增速上升5个百分点。银根收紧，行业加速整合，投资增速下降迅速，09年的供应量下降.国内贷款利用外资100%自筹资金定金及预收款增速%80%64.8%60%37.1%40%32.3%32.1%21.0%20%30.6%11.5%0%3.0%20042005200620072008:1-8来源：中经网,中投证券研究所1.行业景气下行：新开工大幅下降施工面积新开工面积竣工面积销售面积2008:1-8月增速22.9%12.6%11.4%-14.9%同比增减百分点-2.9%-13.3%-0.6%-47.7%住宅施工面积住宅新开工面积住宅竣工面积35%¢08年1-8月：施工面积增速增速%22

5、.9%，同比下降2.9个百分点；30%新开工面积增速12.6%,同比下降25%13.3个百分点；竣工面积增速20%11.4%，同比下降0.6个百分点；15%销售面积下降14.9%，同比下降10%47个百分点。5%0%2002:1-82004:1-82006:1-82008:1-8来源：中经网、中投证券研究所1.行业景气下行：存货增加施工面积/销售面积新开工面积/销售面积施工面积/销售面积新开工面积/销售面积竣工面积/销售面积竣工面积/销售面积410383262412100200020012002200320042005200620072001:1-82003:1-82005:1-82007

6、:1-8来源：中经网,中投证券研究所1.行业景气下行：财富效应大幅下降5.财富效应下降制约消费¢财富效应大幅缩减¢股市资金回流储蓄上证综指总回报率%人民币储蓄存款增量（亿元）人民币储蓄存款增量的增速150135.5630,000200%97.94710025,000150%20,000100%5015,00050%-5.5810,0000%05,000-50%-57.275-500-100%2005200620072008-至今-100199019921994199619982000200220042006Aug-08来源：WIND中投研究所来源：Bloomberg中投研究所1.行业景气下

7、行：销售大幅下降，回暖需时¢9月以来，部分城市在楼盘打折降价的强劲刺激下，成交量有所放大，但与五月份的成交量相比仍有差距，金九并未体现较好的需求。¢进入10月访客量上升，成交小幅上升，观望情绪仍然较为严重。¢低价入市楼盘增加，货币、信贷政策及调控政策可转暖缓，有望缓和观望情绪，吸引需求。1.行业景气下行：上海价稳量缩¢上海住宅成交面积（万平）（左）住宅总成交套数606,000505,000404,000303,00020