皖投水岸星城整体营销推广计划

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1、“皖投·水岸星城”整体营销推广计划皖投·水岸星城，自2008年10月18日举行开工典礼，10月28日正式开工，目前工程进度已达1-3层，满足申请《商品房预售许可证》条件，同时县城展示副中心预计也将于2009年1月10日正式投入使用，即皖投·水岸星城正式对外面市、开始接待客户咨询、积极蓄客，为后期成功开盘奠定基础。我司经过多轮次的论证与推演，综合市场大环境、区域市场环境、项目工程进度等诸多方面因素，将从下述几个方面对皖投·水岸星城整体营销推广工作进行阐述。一、市场解读1、宏观形势分析Ø楼市已步入非常时期：此前是地价推升房价、房

2、价又助推地价的恶性循环。如今，房价回落影响地价、地价不振再打击房价的另一个恶性循环隐约可见，消费者购房观望情绪浓厚、购房意向已为历年最低，而且随着经济危机的蔓延，预计房地产行业低谷期仍将持续；Ø宏观调控将转为扶持：从最新的国家宏观调控政策而言，扶持房地产发展的态势愈来愈明显；Ø供求关系明显转变：大中型城市在宏观政策指导下不断对土地供应、户型结构等进行调整，导致不同类型产品的市场需求发生变化。多个区域市场上中小户型成为销售的主流。伴随着国家最新的9000亿保障住房资金的投入，势必将分流了相当一部分商品房目标客户群体，房地产市场

3、商品房需求进一步减弱；Ø退房、退定涌现：今年来，退房、退定现象在几个一线城市的楼市“不谋而合”的出现。去年半年之内房价上涨45%的深圳，从去年下半年起，终于无可避免地坐上了房价“过山车”，一路领跌全国。而今深圳的房价已跌至一年前，许多楼盘的三、四期价格比首期还要便宜。楼市振荡引发的直接后果就是“退房潮”，降价成为业主与开发商冲突的导火索，许多业主看着新买的房子迅速贬值，宁愿赔偿违约金也要求开发商退房或弥补差价；Ø大开发商营销压力渐增：以万科为首的多个大开发商在广州、深圳、上海、北京等大城市集体全线降价，给中小型城市及中小开发

4、商带来巨大冲击和压力。目前全国大多数房地产项目均出现滞销情况，导致资金回笼不足，甚至国内一线的大开发商也频繁出现资金链运转困难。2、全椒房地产市场反馈Ø房价出现小幅回调：由于全椒房地产市场起步晚，整体价格基数较小，在售项目的销售价格出现小幅回调。目前全椒房地产市场价格区间在1900元-3100元/平方米之间，销售报价均价约2500元/平方米。Ø成交量急剧萎缩：截止11月30日，全椒11月份商品房总成交量为10套。与国内多数大中城市一样，无可避免的受到宏观环境的较大影响。由于地缘的关系本地人经常来往南京，随着南京房价出现非常大

5、的波动，本地客户群体观望情绪也随之浓厚；Ø竞争格局凸现：市场逐渐发展成熟，新项目不断出现，对开发企业的开发水平和竞争水平要求不断提高，未来市场竞争将日益激烈。12二、项目形势描述推量情况Ø一期推量：总推量35347.86平方米。其中多层住宅（7栋，192套）21735.2平方米，专家楼（2栋，10套）2652.66平方米，公寓式写字楼10960平方米；Ø二期预计推量：总推量26790平方米。其中多层住宅（6栋，192套）20100平方米、专家楼（3栋，18套）4390平方米、4500平方米的沿街商铺；Ø三期预计推量：总推量3

6、4164.8平方米，具体包括多层住宅（8栋，276户）29664.8平方米、2300平方米的沿街商铺。配套缺陷Ø生活配套缺乏：项目周边无菜市场、超市、银行、邮局、医院等生活配套，业主的未来生活极其不便利；Ø项目周边无较好的中小学，势必将流失重视子女教育的客户群体（或因改善子女教育环境而购房的乡镇进城置业者）；Ø公共交通缺乏；Ø蔡庄大塘作为项目极其重要的卖点和附加值，其包装时间一直滞后，不能给予一期销售有力支持；营销问题Ø前期推广力度不够，县城户外大牌、车身、横幅等广告媒介尚未启动，项目的大盘形象高度和深度不足；Ø截止目前，无

7、接待客户的场所，客户蓄水工作尚未正式启动；Ø务必确保县城展示副中心于09年1月11正式投入使用，以免错过春节前营销良机；Ø现场营销中心预计于2009年4月30日方可竣工，对一期的销售而言，将很难发挥出现场营销中心之作用。三、项目营销总策略拔高形象+加深感情+泽惠于民+细化服务1、拔高形象a)依托时事活动，塑造公益形象；b)链接集团品牌，提升项目形象；c)炼化项目卖点，承托大盘形象。2、加深感情a)建立客户沟通机制，加强与客户的互动；b)细分目标客户群体，利用针对性的SP活动强化与客户的沟通；c)建立健全的“置业会”，利用“置

8、业会”的平台开展系列营销活动。121、泽惠于民a)充分运用与客户沟通机制，实施礼品赠送及折扣方案，真正让利、让惠于民，体现开发商的亲民形象和创造生活价值的品牌精神；b)结合时事进行公益性捐助或赞助活动。2、细化服务a)强化销售人员的服务意识；b)严抓产品质量；c)尽量杜绝与客户的纠纷，并建