武汉摩卡小镇豪宅项目营销推广案

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1、目录市场初探现状与目标解决之道深入执行品牌延续市场初探市场初探★多方调控，剑锋直指楼市为遏制房价过快上涨、促进房地产市场健康发展，自2009年12月始，中央密集出台一系列调整政策，从土地政策、金融政策等多角度对房地产产品供应商、房地产消费者施加影响：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年土地出让金首次缴纳比例不得低于50%二套房贷首付不得低于40%中国人民银行上调存款准备金率0.5个百分点取消首套房的7折优惠利率随着一系列新政的出台，整个市场受到了一定程度的抑制，之前持续上扬的价格也有了松动，但是并未产生大范围影响。市场初探

2、★论调：2010热度下降，楼市回归理性2009年的楼市旺销一直持续到了2010年1月，然而在楼市的极度兴奋过后，迎来的将是可想而知的政策调控，相信在适度调控的作用下，2010年楼市热度将有所下降，但不会出现大幅下挫的局面，而是回归平稳上升的理性发展态势。现状与目标认识在售产品2号楼1号楼9号楼14号楼摩卡小镇现一期在售，主推产品为1号楼、2号楼、9号楼、14号楼等4栋；1号、2号楼为期房销售，现正在施工之中，是临街高层建筑；9号、14号楼为现房销售，是一期收官保留精品。整体而言，在售产品品质相对较高。认识在售产品1、2号楼优势特

3、征：·紧邻露甲山路，出行更方便；·18层高层建筑，视野更开阔；·下楼便是商业，日常消费便捷；9、14号楼优势特征：·紧邻中心广场，尽享休闲景观；·楼间距大，通风、采光极好；·紧靠小区入口，出行便捷；·与入口商业街近在咫尺，购物触手可及；·现房销售，实景呈现，更易为客户认可与接受；产品销售现状——整体状况楼栋号总面积已售面积未售面积未售套数18731.711702.967028.7568210371.871173.629198.259098844.00804.008040.0060148441.402813.805627.6044

4、合计36388.986394.3829894262按面积统计，1号、2号、9号、14号等4栋楼已售率为18%，未售率达82%；其中，1号楼已售率19%，未售率81%；2号楼已售率11%，未售率89%；9号楼已售率9%，未售率91%；14号楼已售率33%，未售率67%；总体来看，在售产品销售情况很不理想，未售率多在80%以上。产品销售现状——1号楼销售分析户型面积房源套数已售套数已售率A3型（三房）139.9417211%C1型（一房）63.6817317%103.2717847%B4型（两房）107.171715%99.5717

5、317%1号楼销售分析：·139.94平米的大面积三房、63.68平米的小面积一房销售情况较差；·同一种两房户型，103.27平米的中等面积户型销售情况较好；·1-9层的相对较低楼层的房源销售情况较好，10-18层销售情况差；结论：面积、楼层对1号楼房源销售影响较大，面积适中、楼层较低的房源相对易销；产品销售现状——2号楼销售分析户型面积房源套数已售套数已售率A2型（三房）134.3717211%C1型（一房）63.6834514%B1型（两房）107.593438%A1型（三房）138.5817211%2号楼销售分析：·134

6、平米以上大面积三房销售情况不理想；·107.59平米大面积两房销售情况相对最差；·63.68平米小面积一房销售情况相对好一些，依然以2-10层较低楼层房源为主；结论：2号楼大面积两房、三房销售较难；相比之下，小面积一房易销一些；产品销售现状——9号楼销售分析户型面积房源套数已售套数已售率L1型（三房）134.006669%9号楼销售分析：·整个栋楼仅有一种户型，全为134平米大面积三房，销售情况同样较差；结论：9号楼户型选择少，全为大面积三房，销售困难；产品销售现状——14号楼销售分析户型面积房源套数已售套数已售率L2型（三房）

7、127.90662222%14号楼销售分析：·整个栋楼仅一种户型，全为127.9平米的适中面积三房，销售情况明显相对强一些；结论：14号楼户型面积适当下降，销售情况发生变化，明显变强；问题在哪？这4栋楼销售率仅18%，问题究竟在哪？问题在哪？经过前面对这4栋楼产品及销售情况的详细分析与研究，我们不难发现，影响其销售的核心问题在于以下几点：两房、三房面积过大，且占多数，目标群体承受力有限；针对年轻一族的宣传推广没有到位，青年时尚社区的定位并未巩固，影响一房小面积户型的销售；高楼层房价没有合理控制与定制，使得高楼层、大面积带来

8、高总价的负面影响，直接抑制销售；提出目标导致项目销售受阻的核心问题已经找到，下面我们将解决这些问题，解决问题之前，我们有必要明确项目近阶段的销售目标：本年度3-6月，完成销售6500万提出目标根据统计和计算，本项目每套住宅的平均面积在113平米左右，如果销售均价