计算免税临界点

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1、《计算免税临界点》：设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。于是：按照建造成本10％计算的房地产开发费用为0.1Y；财政部规定的加计20％扣除额为0.2Y；允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：X×5％×（1＋7％＋3％）＝0.055X计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系：X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）0.934X＝1.56YX＝1.67024Y即：增值率＝20%时，售价为建造成本的1.67024倍;当X＜1.67024Y时,增值率＜20%,根据税

2、法规定,免交土地增值税。所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下：不交土地增值税税负重、利润少相对税负轻、利润高1.670241.82014（免税临界点定价系数）（高收益最低定价系数）上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米免税临界点定价＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米高收益最低定价＝1186.67×1.82014＝2159.91元/平方米一、开发产品定价技巧

3、：（一）普通标准住宅避税临界点：例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。1、收入总额：2400万；2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）：（1）取得土地使用权金额：324万（2）房地

4、产开发成本：1100万（3）房地产开发费用：（324+1100）×10%=142.4万（4）加计20%扣除数：（324+1100）×20%=284.8万（5）扣除营业税及附加：2400×5%×（1+7%+3%）=132万扣除项目金额合计：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万3、增值额：2400－1983.2=416.8万4、增值率：416.8÷1983.2=21.02%建造成本5、应交土地增值税：416.8×30%－0=125.04万6、获利金额＝收入－成本－费用－利

5、息－税金＝2400－324－1100－100－132－125＝619万假设：降价到1975/平方米增值额＝2370－1981.6＝388.4万；增值率＝388.4÷1981.6＝19.6%小于20%，免缴土地增值税。获利金额＝2370－324－1100－100－130.4＝715.6万多获利＝715.6－619＝96.6万★当前讲授★计算验证：（1）当定价为每平方米1982.00元，销售总额为2378.40万扣除项目金额＝1424×1.3＋2378.40×5.5%＝1982.01万增值额＝237

6、8.40－1982.01＝396.39万增值率＝396.39÷1982.01＝19.9999%增值率＜20％，不交土地增值税。（2）当定价为每平方米2160时，销售总额2592.00万元：扣除项目金额＝1424×1.3＋2592×5.5%＝1993.76（万元）增值额＝2592－1993.76＝598.24（万元）增值率＝598.24÷1993.76＝30.01%交土地增值税＝598.24×30%＝179.47（万元）销售总额增加192.0万元,交土地增值税179.47万元,多获利＝192.0－

7、179.47＝12.53（万元）（二）非普通标准住宅免税临界点的计算计算：当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系：X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）X－（1.3Y+0.055X）＝0X＝1.37566Y当X≤1.37566Y，增值率即≤0，免交土地增值税。二、土地增值税纳税筹划十大方法：（一）适度加大建造成本法[例—1]甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨

8、论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。提高售价，收回成本加大扣除额，降低增值率方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元）扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(万元)增值额＝9600－6378＝3222(万元)增值率＝3222÷6378＝50.52%适用税率40%