华夏柏欣成都天来国际广场商业研策定位报告

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1、天来国际广场商业研策定位报告终稿研策定位篇2011年11月17日ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.ByyouracceptanceofthePresentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytimewithoutourpriorwrittenconsent,

2、andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformationConfidentialcontainedherein.Nothingcontainedhereconstitutesacommitmentoragreement.经与贵司沟通，本次报告终稿将分为三大独立板块提交，分别为：A.研策定位篇B.招商应用篇C.运营管理篇2A.研策定位篇3研策定位篇目录一、项目立地分析地块概况、经济指标、功能组合二、市场研究主要结论宏观市场区域供应消费者

3、研究租户访谈案例借鉴三、商业整体定位客群、商圈、形象、档次等四、业态布局策略业态需求类型分层业态布局五、商业开发策略4一、项目立地分析地块概况、经济指标、功能组合二、市场研究主要结论宏观市场区域供应消费者研究租户访谈案例借鉴三、商业整体定位客群、商圈、形象、档次等四、业态布局策略业态需求类型分层业态布局五、商业开发策略5一、立地分析项目地块三面临路，地块形态整体方正，光华大道、温泉大道两条主要干道在地块东侧交汇，提供了良好口岸条件，同时，在城市快速通道—光华大道沿线展示面长度约430米，拥有极佳的可视性。基地从

4、基地现状分析，项目地段优越，具备打造大型商业的基础条件。6一、立地分析项目基础数据占地面积80,049㎡总建筑面积574,313㎡酒店建筑面积82,141㎡写字楼建筑面积40,836㎡住宅建筑面积183,138㎡购物中心建筑面积120,634㎡机动车位3,400个非机动车位5,000个从项目功能规划看，本项目将是集合办公、居住、商业、商务等多重功能的完整综合体形态；商业将为办公、居住、酒店等板块提供配套支撑，并带动项目价值提升，而多板块产品的互动也是商业消费人流的重要来源，如何处理好几大板块之间的关系*，对项目至关重要。注：详情见我司于4

5、月28日提交的《天来项目规划调整建议》，已从多角度详细阐述。7一、立地分析通过立地研判，本案具备打造为特色化综合型商业中心的基础条件。要素地块特性启示温江新城，住宅密集开发区，但商业发非传统核心商业区；地段展不足生活型商业具备空间体量商业体量达12万㎡以上一站式综合性商业临近地铁（四号线）辐射范围较大，延伸至温江老城及青羊区部分交通紧邻快速通道（光华大道）区域。典型的城市综合体（五星级酒店、高端产品商业需兼顾商务/居住内循环客流公寓、商业）基本呈长方形，沿路分布，展示面宽，可形成内部街区；形态动线较长需在端头规划主力店引导人流其他规划打造大型

6、城市广场（光华广场）商业融入城市景观；利用大型广场聚集人流8一、项目立地分析地块概况、经济指标、功能组合二、市场研究主要结论宏观市场区域供应消费者研究租户访谈案例借鉴三、商业整体定位客群、商圈、形象、档次等四、业态布局策略业态需求类型分层业态布局五、商业开发策略9二、市场研究主要结论作为西部重镇，成都市的快速发展，正带动商业向更高层级转变。成渝经济区将构建“双核五带”总体布局，以成都，重庆为核心，带动发展“五带”：长江发展带，成内渝（成都、内江、重庆）发展带，成南（遂）渝（成都、南充、遂宁、重庆）发展带，渝广达（重庆、广安

7、、达州）发展带，成绵乐（成都、绵阳、乐山）经济带；重庆要提升两江新区综合功能，而成都则为“规划建设天府新区”，其重点为发展总部经济和循环经济。人均GDP商业发展阶段商业消费特征商业形态与农业经济匹配的地1,500美元以下传统商业价格敏感摊、集贸市场1.500-2,000美元配套商业价格敏感底商等基本生活配套百货、综合超市、专2,000-4,000美元综合业态注重选择多样化卖店SHOPPINGMALL、4,000-8,000美元多元化质变体验式购物需求旅游地产、主题街区8,000-20,000美元转型阶段个性消费主题购物公园等成都2010年人

8、均GD为48,343元，约合7,078US$10二、市场研究主要结论成都正从单一核心拓展到“大都市区”格局，外围组团发展空间广阔。第一、二圈层人口保持了持续增长，