福建学园豪苑项目操作思路简报

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1、原创顾问营销策划文件编号（2009）第0106号谨呈：立丰房地产有限公司提交：福州原创投资顾问有限公司时间：2009-01-07学园豪苑项目操作思路简报联系方式电话：15880222238、13706085185福州原创投资顾问有限公司莆田华东城市广场1号楼901594-28183880/12原创顾问营销策划文件编号（2009）第0106号电邮：mfo_2002@163.com我们深感荣幸有机会谨呈学园豪苑项目的操作思路简报于贵方，目的是期望能藉此机会让贵方认识我们对于学园豪苑项目的市场判断、项目研判以及操作的可行性，以此作为双方讨论问题的起点，并有助于双方确定的合作。学园豪苑项目

2、操作思路简报第一部分：市场研判一、市场现状二、市场发展趋势预测第二部分：项目分析一、项目周边环境分析二、周边项目产品对比分析三、本案产品分析四、项目SWOT分析第三部分：操作思路一、产品调整建议二、营销策略建议福州原创投资顾问有限公司莆田华东城市广场1号楼901594-28183881/12原创顾问营销策划文件编号（2009）第0106号第一部分：市场研判一、市场现状1、消费者购房意愿持续低迷，截止到9月底，房地产市场交易量连续11个月维持下行。2、房地产开发投资意愿持续降低，2008年以来，房地产开发企业土地购置和开发热情逐季下降。3、70大中城市房价出现近年来首次下降。二、市场

3、发展趋势预测1、市场严冬还将持续，房市能否解冻，09下半年或现端倪。2、受经济景气影响，购买力大幅下降。3、莆田住宅户型面积向中小化发展。4、市场已悄然由卖方市场向买方市场转变，今后的房市营销竞争全面白热化。福州原创投资顾问有限公司莆田华东城市广场1号楼901594-28183882/12原创顾问营销策划文件编号（2009）第0106号第二部分：项目产品分析一、项目周边环境分析1、以莆田城市居民的“距离尺度”来衡量本项目的地段，本项目地段应该归属于四、五类地，相对较为偏远；2、项目周边除了华源小区、莆田职教宿舍、莆田职业学校以及新建尚未交付使用的西庚改造安置房片区之外，环境较杂乱；

4、3、项目所在区域曾为刑场的历史、紧挨项目的临变电站，将会对部分客户形成一定的心理障碍；4、项目所在区域道路出入不便，公交、市场、商业、休闲娱乐等生活配套设施的空缺；、华源小区及莆田职教宿舍小区；二、本案周边项目产品对比分析楼盘名称世全·兴安名城三和·家天下锦峰龙园华源豪庭名成佳园开发商莆田世全房地产开发公司莆田市锦峰房地产开发有限公莆田市华源地产开发有限公司莆田名成房地产开发公司莆田市三和房地产开发有限公司司学园北路和东岩路交叉口莆田市学园路和东圳西学园路和东圳西路的交叉口南学园北路西侧莆田职教中心旁（学学园北路与胜利北路交汇处（莆项目地址路的交叉口南侧侧（肿瘤医院对面）园豪苑旁）

5、田职教中心斜对面）销售电话6316666、631999925622662562288255222227238882550999、2963999福州原创投资顾问有限公司莆田华东城市广场1号楼901594-28183883/12原创顾问营销策划文件编号（2009）第0106号总建筑面积70万㎡21493.32㎡约15000㎡约8000㎡6万㎡2栋高层（1号楼27层商住、2号3栋高层（1号楼22层、2号楼30物业类型高层、框架26层独栋高层27层商住独栋高层楼23层住宅）层、3号楼22层）总套数约5000套123套92套184套476套起价3600元/㎡2895元/㎡3698元/㎡399

6、8元/㎡3668元/㎡层差50元/㎡30元/㎡50元/㎡50元/㎡50元/㎡均价4100元/㎡3690元/㎡4180元/㎡4200元/㎡4350元/㎡现推户型80—300㎡123—195㎡190—215㎡98—195㎡85-264㎡主力户型145㎡123㎡190㎡138㎡3万元订房，开盘享受开高考录取普通大学可优惠100元本科学历或在学或应届录取；中级销售策略10万订金优惠300元/㎡盘价9.9折×9.6折优惠/㎡，录取重点大学优惠200元/职称优惠260元/㎡；㎡研究生学历或在学或应届录取；副高级职称优惠360元/㎡；博士研究生学历或在学或应届录取；高级职称优惠460元/㎡；销售

7、率未正式销售售罄90%约10%约10%地段较好，近市政府、交通位处桥头地段，共计26层底下1#楼底下三层为商业，约4500平规划为三幢楼，一梯两户，底下备注便利、靠莆田学院、教育体三层为商业。体量小，易销售，米；户型面积较大，客户群体定位为三层商业街、市政公园，户型系完善，年后推7#、8#、9#目前已基本销售完毕。职业教育工作者，对于博士、研究面积较大，呈不规则状，不适合楼，规划商业街，暂时还处生、本科生等优惠较大。目前销售居家，客户群体定位面向高端客于申请预售许可证