《城镇土地价格》PPT课件

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1、城镇土地价格城镇基准地价评估一、基准地价的概念与特征二、基准地价的评估三、基准地价修正系数体系四、大冶市城镇基准地价成果简介基准地价、标定地价城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。标定地价。是指标志性宗地（标准宗地/样地）在某一时点的价格。所谓标志性宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。底价、期望价和补地价底价。是指政府、企业或私人出售

2、房地产时所确定的最低价格。期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。一、基准地价的概念与特征（一）基准地价的概念基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。（1）基准地价是一种

3、区域性的价格基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区段。基准地价的三种表现形式：级别基准地价区片基准地价区段基准地价（二）基准地价的特征（2）基准地价是一种分用途的价格城镇基准地价的主要用途类型：商业、住宅、工业、旅游等农用地基准地价的主要用途类型：耕地、园地、林地、水域、荒草地等（3）基准地价是一种平均价格反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。（4）基准地价是有限年期的

4、价格∵基准地价是土地使用权的价格∴基准地价是有限年期的价格城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准，商业40年，工业50年，住宅70年。农用地：目前一般取30年为农用地基准地价的年期。（5）基准地价具有时效性基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。【国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发[2002]174号规定2-3年更新一次】∴基准地价的评估时点很重要。上轮湖北省城镇土地基准日为2007年12月31日。（6）基准地价是

5、一种控制性的价格基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。（7）基准地价与土地开发利用程度有关基准地价是一种平均意义上的地价。∴土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。土地开发程度说明：1、“三通一平”：红线外通路、通电、通水及红线内场地平整；2、“五通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、

6、通下水及红线内场地平整；3、“六通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及红线内场地平整；4、“七通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络及红线内场地平整。湖北省城镇基准地价的内涵类型年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地40六通一平或以上2．5-1．8住宅用地70六通一平2．0-1．5工业用地50五通一平1．0-0．6中等城市商业用地40五通一平2．0-1．5住宅用地70五通一平1．6-1．0工业用地50三通一平0.8-0.4小城市商业用地40五通一平1.2-1

7、.0住宅用地70五通一平0.8-0.5工业用地50三通一平0.4-0.3大冶市城镇基准地价内涵估价基准日平均容积率开发程度年限商业2007年12月31日2.0五通一平40住宅2007年12月31日1.6五通一平70工业2007年12月31日0.8三通一平50注：“五通一平”指红线外通路、通电、通气、通上水、通下水及红线内场地平整。空间插值法获取级别与基准地价土地级别ⅠIIIIIIVV商业用地952708452305236住宅用地524476308260215工业用地297224178145大冶市城区各业用地基准

8、地价结果成果1：收集新华路中段等39条路算共428个样点进行商业路线价的测算。标准深度为12米。成果2：序号路段名称路线价(元/㎡)序号路段名称路线价(元/㎡)1新华路中段(大冶商场—大冶大酒店)326021民主路(市工行—大冶大道)21202黄狮海路(富达商场—老邮局)322022新华路西段(大冶大道—老火车站)21003西桥路(大冶商场—市工行)312023大冶大道中段(东风路—观