富饶新城国际营销策划报告

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1、新城国际营销策划报告二零零六年十二月市调工作执行概述楼盘采样帝和水上公园建业桂园水木清华海亚四季港湾上海城市花园金穗观天下香格里拉园中园奥林匹克花园喜来登国际广场金帝南苑金帝北苑定性定量深访商丘市房地产管理局副局长商丘市规划局副局长商丘市房地产交易中心副处长商丘市土地收购储备交易中心主任座谈会8人深访座谈会问卷商丘不同消费群体问卷共50份案例分析帝和水上公园建业桂园水木清华资料收集帝和水上公园楼书建业桂园楼书水木清华楼书海亚四季港湾楼书上海城市花园楼书金穗观天下楼书香格里拉楼书奥林匹克花园楼书喜来登国际广场楼书金帝南苑楼书金帝北苑楼书商丘市统计公报营销策划报告整体架构第一部分：市

2、场篇一、商丘市房产市场发展概述二、商丘市未来规划三、区域房产发展情况四、市场客户群体分析五、主要竞争个案分析第二部分：产品篇一、项目基本情况二、项目SWOT分析第三部分：定位篇一、产品定位二、价格定位三、客源定位四、价格策略第四部分：企划篇一、整体推广思路二、前期推广存在的问题三、推广顺序四、推广总概念五、推广策略六、推广主线七、广告推广八、阶段推广分解第五部分：销售篇一、销售策略二、销售方式三、销售通路四、销售执行五、销售难点解答第六部分：促销篇一、团购折扣方案二、付款方式折扣方案三、老客户带薪客户折扣方案四、原有各类卡折扣方案五、营销中心折扣方案第一部分市场篇一、商丘市房产市

3、场发展概述1、经济增长趋势项目2002年2003年2004年2005年数值增幅数值增幅数值增幅数值增幅GDP总值287.72亿元20%339.75亿元28.51%460.0亿元35.39%557.2亿元21.13%人均GDP3865.9元30%5710元47.7%5654元-0.98%6837元20.92%一、商丘市房产市场发展概述（续）GDP增长幅度远高于全国平均8%-10%的增长幅度一、商丘市房产市场发展概述（续）人均收入总体呈上升趋势，消费层次也会有不同程度提升经济仍然落后很多，市民的实际购买能力仍然不足一、商丘市房产市场发展概述（续）2、房地产发展情况2002—2005年

4、房产投资情况项目2002年2003年2004年2005年数值增幅数值增幅数值增幅数值增幅房地产投资额4.3亿元——5.14亿元19.53%6.25亿元20.62%15.9亿元156.45%房产投资占GDP比重1.49%1.51%1.3552.85%开发面积（万平方米）51.3——64.525.73%7820.93%203160.25%一、商丘市房产市场发展概述（续）2002—2004年商丘的房地产开发一直保持在20%左右的增长受房产发展的规律及政府扩大招商引资的力度影响，自2002年房地产开始开发，2005年开始出现井喷，房产投资额、新开发面积均获得了150%以上的增长按照开发周

5、期测算，新开发量体将会集中到后2-3年内销售，整体销售量体将集中上市，销售竞争激烈房产占GDP的比重一直不高，不是城市发展的支柱性产业一、商丘市房产市场发展概述（续）3、商丘市未来5年内理论房产需求测算市区人口约87万按3人/户计算29万户1/3强无能力换房约10万户1/3弱不会换房约9万户1/3强会换房约10万户按5：5的换房率、每户平均需求120平方米计算理论上最大需求量体为600万平方米即：商丘市未来5年内理论上最大需求为600万平方米4、商丘市目前房产发展现状新城区的神火大道、南京路、文化路沿线楼盘开发非常活跃，开发量体占全市总供应量体的85%以上目前全市在售楼盘量体总面

6、积为100万平方米左右目前市场上成交的主力房型为面积在120-150平方米之间、总价在20-30万元之间的三房截止至10月份，市场在建住宅面积125万平方米，共销售住宅面积40万平方米，成交均价为1298元/平方米仍属于房产发展的初步阶段，二手房交易不成熟，专业中介公司几乎没有一、商丘市房产市场发展概述（续）5、商丘市房产发展趋势未来房产发展的弹性空间极小。2002-2005年批准开发398万平方米，2006已经批准开发的90万平方米,加上2007年规划批准开发的100万平方米，总体批准开发供应量体将达到588万平方米,接近理论需求的极限仅神火大道沿线的楼盘来计算，总批准开发量体

7、为300多万平方米，但目前只有100万平方米上市销售，剩余量体将集中在2007-2010年内上市销售，加上新规划开发的量体，因此未来销售竞争将异常激烈房产开发已经步入饱和阶段，横盘调整将不可避免一、商丘市房产市场发展概述（续）二、商丘市未来规划商丘定位为区域中心城市，神火大道是主干道。未来定位：东边为开发区，以无污染工业、办公、居住、教育为主南是教育、居住、办公、旅游为主西是工业、物流北是老的城区三、区域房产发展情况因行政中心的迁移，神火大道沿线位置日益重要。随着商丘市经济态势的