《未来地产形式预期》PPT课件

《《未来地产形式预期》PPT课件》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、《未来地产形式预期》主讲人：孙治华<投资篇>房地产投资的概念是投资人通过购买不动产后，出租或再转卖来获得收益。那么它值不值得投资呢？这个问题似乎很多人都有疑问。不过精明的上海人已经做出了明确的回答。调查显示：中国居民的理财结构中，包括教育、股票、商业保险、汽车、银行储蓄和房地产六大行业的综合比较中，房地产的份额占到了35%，高居第一，其次是教育，占25%，排在最末一位的是股票，只有5%。居民投资的综合信心指数中，教育和房地产高居前两位，股票位居最末。《理财周刊》为什么要投资房地产？通货膨胀能使货币贬值。人们为了在今后相当长的时间内避免由于通货膨胀

2、给自己带来的损失，必须寻求某种保值的方法。①为什么要投资房地产？无论是人为战争还是自然灾害，土地都会永远存在；无论科学技术如何先进，土地都是无法复制、不可再生；无论股指或者汇率如何变化，土地只会越加珍贵；房地产=地产+房产其中一半是地、一半是房因此，土地是世界上唯一的长效的、稳定的稀缺性资源。②随着社会人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长，一些优质的房地产的价格还是不断上升的。所以从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。为什么要投资房地产？③④为什么要投资房地产？预计未来5年中国经济将从10％以上的快速增长逐渐向8％-10%左右的较快增长回

3、落。在此背景下，房地产行业也将逐步从快速发展向理性稳定增长过渡。为什么要投资房地产？事务瞬息万变，因此我们要考虑其他更多的因素，以评估房地产产品的价值。⑤金融影响通货膨胀的影响需求拉动通胀(demand-pullinflation)——通货膨胀发生于因GDP所产生的高需求与低失业，又称菲利普斯曲线型通货膨胀。成本推动通胀(cost-pushinflation)——今称“供给震荡型通货膨胀”（supplyshockinflation），发生于油价突然提高时。固有型通货膨胀（built-ininflation）——因合理预期所引起，通常与物价／薪资螺旋（price

4、/wagespiral）有关。工人希望持续提高薪资，其费用传递至产品成本与价格，形成恶性循环。固有型通货膨胀反应已发生的事件，被视为残留型通货膨胀，又称“惯性通货膨胀”，甚至是“结构性通货膨胀”。中国通货膨胀率是7.8%通货膨胀的影响也就是说如果您有2万块钱现金，1年后，原先的2万元在现有的货币市场中，直接损失1560元。那么如果是20万呢？1年后，原先的20万元在现有的货币市场中，直接损失15600元。也就是说在房价没有任何波动的情况下，一年后你买一套20万的房产，要比一年前多出15600元中国房地产市场的问题可在一定程度上归咎于中国金融行业的效率及结构问题

5、。缺乏多元化融资渠道使得许多房地产开发商资金短缺，房地产金融多元化是房地产业发展的必然趋势，构建住宅政策性金融体系将提上议事日程。　　未来五年里，随着国际资本对国内市场的大举介入以及国内房企自身迫切的资金需求，预计会出现多种多样的股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资方式，海外融资、REITS、房地产信托等的运作会日趋成熟和完善，产业基金、抵押贷款证券化、私募基金、夹层融资等目前尚处于酝酿、探讨期的融资方式也会在实践中取得突破，而这都将推动和加快我国相关法律法规的出台和完善，从而使我国房地产金融化提速。房地产金融化提速土地资源务必做到：一是总量不能减少。要千

6、方百计保住全国现有的近１６亿亩基本农田。这是保障国家粮食安全的“底线”。温家宝总理厉以宁：房价最主要因素是地价地价降房价跟着就降著名经济学家厉以宁教授人口问题人口红利影响房价走势《人口结构主宰房价》主题演讲中,对人口结构与房地产市场的联系进行过探讨。他认为,中国经济的增长主要是两大支柱在推动,一个是城市化进程,另外一个就是人口结构,人口结构将直接影响资产价格包括房价。中金首席经济学家哈继铭根据国家统计局2008年2月28日发布的“2007年国民经济和社会发展统计公报”，2007年年末全国总人口为132129万人，比上年末增加681万人。全年出生人口1594万人

7、，出生率为12.10‰；死亡人口913万人，死亡率为6.93‰；自然增长率为5.17‰。出生人口性别比为120.22。2007年中国主要人口数据2008-06-2919:49:00来源：中国人口与发展研究中心信息服务部根据统计公报整理城市化和人口结构是未来数年房地产景气之源根据十一五规划城市化水平由2005年的43%提高到47%。城市化水平提高4个百分点，意味着将有5400万农村人口进入城市，按照2005年城镇人均26平米房屋计算，将带来14亿平方米的需求，平均每年2.8亿平方米。从人口年龄结构来看，30-39以及10-19岁是两个人口的峰值，前者构成了当前的

8、强劲购买力，后者则是未来十年房地产的主