南益书城路项目前期沟通案

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1、南益·书城路项目前期沟通案///////浦江筑城商业部///////2011.2.27///////关于2011。有人说，2011是房地产的噩梦，首付提高+贷款利率优惠取消+禁购令……让房地产苦不堪言；也有人说，2011年，投资目光看向商业地产，商业地产或迎来历史上的春天。题记：上帝关上一扇门，必将为你打开一扇窗。但我们认为：无论在什么样的市场环境下，地产界总会是几家欢喜几家愁，销售总会有好有怀。我们坚信：“好的开发商”+“好的产品”+“好的定位、推广、销售”=必定成功进入正题目录政策面：来自政府的声音市场面：江城楼市“众生相”客群面：谁会选择这里？产品面：打造独特竞争

2、力政策面倾听政府的声音2套房首付比例提高2011.1.26，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。禁购令从“N+1”到“1+1”1月15日，汉版“限购令”即日起，不论面积大小，一个家庭只能在城区买一套新房。限购范围：中心城区2月22日，国家标准“禁购令”明确规定已有1套住房的武汉本地居民家庭可以再购1套，如果有2套以上住房则被禁购。限购范围：包括远城区首套房贷款优惠利率取消新年伊始，国务院出台了房贷新政“新国八条

3、”，同时在本年度首次上调人民币存贷款利率，这一系列的紧缩政策都对银行信贷施加了影响。记者走访江城各大银行发现，多数银行均明确首套房贷款已无利率优惠，部分甚至因为信贷额度紧张，暂停了首套住房按揭贷款业务。后续政策如何，还未可知！与剑拔弩张的商品房市场相对应，基本保障型住宅——“经济适用房”、“公建房”……的建设甚嚣尘上！2011-02-12，武汉市房管局介绍，今年的保障性住房建设比去年翻番，达到10.77万套。其中，3万套为公共租赁房，而去年这一数据仅为1700套。商品房公建房互补对冲或许，商品房作为中高端居住形势，将区别于公建房，进入新的历史纪元。从此，商品房不再是低端

4、群体所能企及。市场面江城楼市“众生相”项目用地本项目地处书城路，紧邻图书城、崇文广场，在此，谨选择雄楚大街沿线楼盘做价值、价格竞争参照系。雄楚大街第一竞争系：书城路（南湖）板块竞争系南湖系楼盘：武昌府、金地格林小城、大华南湖公园世家……对本案住宅有实际借鉴意义；价值参照楼盘：御景名门……对本案商业有实际借鉴意义金地格林小城主要客户:教师、白领、企事业管理总面积70万平方米物业地址：洪山珞狮南路洪山区政府斜对面物业形态：景观住宅，包括花园洋房、多层、小高层、高层销售节点：现房、尾盘，约230㎡花园洋房均价13000元/㎡，特别折扣大华公园世家主要客户:大学教师、私营业主、

5、公务员、外地商人总面积73万平方米物业地址：洪山珞狮南路517号物业形态：景观住宅，包括别墅、多层、小高层、高层销售节点：110-190㎡洋房，均价8000-11000元/㎡；83-86㎡高层，均价8100元/㎡武昌府项目地址：洪山南湖机场三路(理工大新校区南门正对面物业形态：高层公寓、城市情景商业街区、区域商业中心于一体的城市功能综合体相关节点：2010年4月首次开盘，开盘价格6600；目前12号楼在售，均价6600。总面积60万平方米他们的价值金地格林小城有水景的没水景大华公园世家曾经的市场领导者武昌府市场新秀卖德国风情温特林登街卖海派风情海派商业街卖综合体，面面俱

6、到城市情景商业街区御景名门物业地址：洪山雄楚大道268号（武昌图书城斜对面）物业形态：商住楼销售节点：售罄二手房售价：7979元/㎡还算可以的商住地段，区区6.8万㎡的体量，从2007年或更前入市，直到2010年底售罄，价格最高也只能实现7750元/㎡。御景名门临雄楚大街主干道，在商住用途上，比本案略为优越，对本案的商业部分有一定的借鉴意义雄楚大街第二竞争系（价值参照系）：虎泉板块竞争系包括：翰城、保利拉菲……对本案住宅有一定借鉴意义；翰城物业地址：雄楚大街小何西村物业形态：独栋、双拼、联排院墅，一梯一户电梯直入式空中大宅及一梯两户南北通透板式高层销售节点：140-37

7、5㎡中央湖岸大宅在售，均价8300元/㎡下半年会推90㎡左右两房房源总面积49万㎡号称武汉唯一南向面湖的高档住宅，沿湖景观带极其优美。保利拉菲物业地址：雄楚大街小何西村物业形态：别墅、高层销售节点：90-125㎡瞰湖高层开盘在售，均价9000元/平米。和翰城位置沿南湖一条直线上，但其后为小河东村民房、临湖面无沿湖景观带总面积近30万㎡他们的价值翰城唯一、南向面湖保利拉菲同样、南向面湖千万级别墅沿湖景观带极美央企品牌户型极佳，赠送面积大雄楚大街第三竞争系（价值参照系）：民院路板块参照楼盘：洪福添美城市广场物业地址：洪山雄楚大道与民院路交汇处