呼和浩特小厂库伦地块开发运营思路

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1、呼和浩特小厂库伦地块开发运营思路目　　　录第一部分:一级土地运营第二部分:二级土地运营二、开发策略一、中原观点三、地块定位思路第一部分:一级土地运营一、宏观市场历年GDP近年来区域经济发展迅速，年均增长25%以上历年人均可支配收入居民收入明显改善，购买力增强。历年招商引资招商引资效果显著，为区域发展注入活力二、房地产市场房地产市场概况2006年呼和浩特房地产开发投资50.16亿元，同比增长43.91%；占全社会固定投资总额的11.09%（截止11月）。住宅完成投资32.79亿元，占房地产开发投资的65.38%，办公楼完成投资3

2、.26亿元，比上年下降11.65%；商业营业用房完成投资9.77亿元，比上年增长61.%。2006年呼和浩特商品房竣工面积122.9万平方米，比上年同期下降19.38%，其中住宅竣工面积86.37万平方米，比上年同期下降18.23%。2005-2006销售量对比2006年销售量放大，改善需求体现明显。2006年商品住宅均价2729元／m2，同比增长13.7%。二级市场总体销售情况2006年呼和浩特商品房竣工面积122.9万平方米，比上年同期下降19.38%其中住宅竣工面积86.37万平方米，比上年同期下降18.23%。商品房销售

3、面积143.47万平方米，其中商品住宅销售面积为118.62万平方米。2006年商品住房销售情况商品房供求结构问题目前市场上供应的商品住宅120平米以上户型，占销售面积的33.28%，90平米以下中小户型的占销售面积的35.64%，100-120M2的占17.93%。2006年批准预售的商品住宅中120平米以上的占56.35%，比2005年增加32%；100-120平米的占17.52%，比05年减少5.08%；100平米以下的占26.14%，比05年底减少了27.57%，而登记销售100M2以下的仅占48.8%。国家政策对住宅市

4、场结构的调整没有到位，大部分在建住宅项目在产品上没有真正调整。土地开发情况2006年全市完成开发土地面积228.63万平方米，同比增长123.62%；本年购置土地面积370.56万平方米，同比增长40.1%；土地开发投资3.6亿元，同比增长121.85%。完成土地开发面积与购置土地情况四、讨号板地块分析4.1地块现状及SWOT矩阵分析北接敕勒川大街，南临小黑河，西临东二环路，东至腾飞路总用地面积：153.61公顷总建筑面积：362.7万平米住宅面积：245.8万平米公建面积：116.9万平米容积率：2.36绿化率：30%建筑密度

5、：36%4.1地块现状及SWOT矩阵分析优势分析（STRENGTH）（1）地理位置优势（2）政策优势（3）交通优势（4）成本优势（5）规划优势（6）环境优势劣势分析（WEAKNESS）（1）地段接受度较差（2）市场现状不够活跃（3）供大于求，倾向现房销售4.1地块现状及SWOT矩阵分析机会分析（OPPORTUNITY）（1）大面积的规划项目可以创造城市亮点，先进营销理念可以赢得足够的利润空间（2）地块整体规划以及城市重心东移带来地段发展机会，拥有巨大发展潜力（3）随着呼市城市建设发展，拆迁力度的增大，房地产市场消费需求进一步增多

6、（4）经济快速发展，为项目入市提供消费基础（5）城市化水平增长显著，提前七年达到城市总体规划目标4.1地块现状及SWOT矩阵分析威胁分析（THREAT）（1）竞争激烈问题（2）价格问题4.1地块现状及SWOT矩阵分析相应对策以及项目自身劣势和威胁的弥补方案（1）抓住呼和浩特市政府大力发展东部的契机，争取政策上的优惠。（2）利用地块较整、面积较大的特点，开发大盘系列产品，并有利于开拓开发商品牌知名度。（3）从产品差异化入手，从风格、园林、配套等各方面与周边乃至项目产品拉开差距。（4）由于消费水平较低，可通过部分产品缩小面积、控制总

7、价的方法达成销售目标。4.1地块现状及SWOT矩阵分析4.2整体目标市场分析定位依据呼市经济运行良好房地产行业正处于高速发展期整体市场向高端发展本案所处区域成为重点区域区域整体发展将对本案起到极大的烘托作用适度超前的产品定位有利于本案投入市场区域定位功能完善、配套齐全、服务良好聚集人气形式新颖、高品质并富有吸引力的商业配套4.2整体目标市场分析业态组合住宅为主商业为辅酒店补充后续写字楼4.2整体目标市场分析本案住宅产品定位主要考虑以下因素1、多层类产品始终占据市场供应的主流地位。2、小高层类产品逐渐兴起，并逐渐占据供应产品中相当

8、比重。3、高层类产品供应上升趋势明显,成交活跃。4.3各物业类型目标市场定位本案公建部分定位主要考虑以下因素1、SHOPPINGMALL业态的大卖场将成为呼市商业发展的主流业态2、地块周边目前缺少大型购物中心3、地块周边大量住宅项目的建设将带来大量的商业需求4、