石家庄祁连街地块市场分析暨项目运营思路建议书.pdf

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1、石家庄祁连街地块市场分析暨项目运营思路建议书2010.9方案构成石家庄地产发展东开发区地产项目基本状况祁连街地块分析产品建议与价格初定【石家庄地产发展】『石家庄城市总体规划』石家庄的城市未来定位为河北省省会，京津冀第三极，文化生态宜居城市。其城市空间布局结构将以“一城三区三组团”的形式整体呈现。一城即中心城，包括现主城区及正定古城和京珠高速路以东地区，是城市公共服务职能的聚集地区和未来城市发展建设的核心区；三区即中心城内由滹沱河和京珠高速路分隔的三个建设区，包括老城区、滨河新区和东部新区；三组团即鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。石家庄“一城三区三组团”滨河新区东

2、鹿老城区部藁泉城新区栾城『石家庄交通轨道发展』石家庄经济发展速度迫切需要交通辅助，以实现“一城三区三组团”的无缝衔接，为此省会提出建设由6条线组成的“大放射，小方格”远景线网方案，其中，1、2、3号线为骨干线，4、5、6号线为辅助线，线网总长244.7公里，中心城（三环以内）轨道交通线路全长169.2公里。『东开发区地产概况』●板块范围：东二环以东区域。省会城市规划中的“一城三区三组团”之中三区中的“东部新区”。●区位环境：石家庄东开发区是较早获批的国家级经济开发区，是城市经济增长的重点区域，道路交通条件十分优越，区域内的长江大道（连裕华东路）、黄河大道（连接

3、中山东路）、珠峰大街等都是市级干道，综合环境优越。●商务中心：区域内集中了日本的富士通、NEG公司、日绵公司；美国的休斯公司、哈里斯公司、孟山都公司；德国的赫斯特公司；英国的汇丰银行；意大利的萨普拉斯公司等众多跨国企业，初步形成了以通信电子和化工医药及中医药为支柱的产业特色。●东开发区板块已成为房地产开发热点区域，区域房地产市场发展快速，目前处于销售阶段的项目有：东城国际、天地·荣域、卓达星辰银座、富源城·国礼、峰汇公馆、恒大绿洲。祁连路地块及周边项目分布图东开发区域为企业聚集地，项目多为集商、住、市区住宅项目娱乐于一体的综合性建筑，整体发展潜力大。【东开发区

4、地产项目基本状况】【东城国际——】物业名称东城国际项目所在地天山大街，与淮河路交口开发单位一山实业集团物业公司一山物业占地面积57362平米总建390000平米楼宇数量9栋高层物业类型公寓，写字楼建筑风格现代整体色调浅灰周边交通临天山大街，交通非常便利容积率5.5绿化率30%公交路线28路、32路、51路、53路、103周边配套北国超市、天山海世界、师大附中、市私立一中、54中、双语幼儿园、长城医院、农行、建建行主要户型户型面积范围34—160平米整体均价3580元/平米，LOFT均价5380元/平米形像推广定位国际生活综合体入住时间2011-2交房标准毛坯项

5、目点评现阶段以LOFT为主，商业产权项目优劣势分析◇优势规模：规模较大，建筑形态多样；区位：北邻黄河大道，南邻淮河道，东邻天山大街；产品类型：涵盖酒店、公寓、写字楼、商业等多种形态。◇劣势产权：仅剩27年产权价格：价格没有竞争优势【天地·荣域——】物业名称天地·荣域项目所在地开发区天山大街与学苑路交口东行300米路南开发单位石家庄天地房地产开发有限公司推广公司惹目地产占地面积8.97万平米总建20万平米楼宇数量9栋物业类型高层住宅建筑风格现代简约整体色调浅灰周边交通紧临学苑路，交通较为便利容积率3绿化率38.5%公交路线51、54、74、32路教育：私立一中、

6、河北师大附中、科大理工学院、信息工程学周边配套院、石家庄学院、化工医药学院等；北国超市、天山海世界、移动公司。主要户型两室83平米，三室106平米整体均价3200元/平方米形像推广定位城市东南，20万平米荣域之城入住时间2011年底交房标准毛坯项目点评40年产权。地上地下共800个停车位，价格待定项目优劣势分析◇优势规模：规模较大，紧邻天山大街、学苑路，交通便利；配套：社区周边医疗、教育、商业配套齐全；◇劣势产品设计：户型设计一般【卓达星辰银座——】物业名称卓达星辰银座项目所在地开发区长江大道开发单位卓达房地产物业公司卓达物业占地面积待定总建5.8万平米楼宇数

7、量2栋高层物业类型精品住宅建筑风格现代整体色调浅灰，银色周边交通临长江大道公交路线卓达班车周边配套成熟的生活配套包含五洲国宴、国际会展中心、温泉度假酒店、五星级酒店、中央城市公园、大型商业等主要户型86---130平米整体均价待定形像推广定位江南水乡、北京四合院、王府大院入住时间2011年底交房标准毛坯项目点评项目自身配套齐全，车位充足【富源城·国礼——】物业名称富源城·国礼项目所在地槐安路天山大街交叉路开发单位河北燕港富源城房地产开发有限公司物业公司招标中占地面积25600平米总建120000平米楼宇数量4栋28层板高物业类型住宅建筑风格现代简约整体色调浅灰

8、周边交通周边交通便利，临槐安路与天山大