上海房地产市场分析

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1、上海市房地产市场分析第一阶段资料汇报鉴于此次出稿时间较为紧迫，我们只能截取上世纪90年代、2005、2008年等上海房地产市场的“时点横截面”进行分别描述，而更为重要的时段发展趋势分析和房产与地产市场的交叉对比分析等工作，将在下一阶段继续深化研究。同时本次汇报未涉及房地产市场的“板块格局”和“环线分布”等空间布局问题，该问题也将在下一阶段工作中做研究分析。研究方法通过对2005年至2009年3月上海整体、各区县及各环线中房地产市场中住宅（普通住宅和别墅）、商业、写字楼的供应量、成交量、租售价格、空置率等纵向市

2、场分析，找出上海近几年房地产内部产品结构、空间结构、价格和租金水平的发展变化轨迹、特点和差异，并对并未来上海房地产市场中住宅、商业、写字楼的发展进行预判。通过对2005年至2009年3月上海整体、各区县及环线中住宅、商业、办公、综合用地的供应及成交量的分析，找出上海近几年土地市场的现状，同时通过与房地产市场中住宅、商业、写字楼物业的横向对比，分析近几年上海及各区县土地与房地产市场的利用状况，主要研究方法将借鉴和参考福州总规中用到的数据分析模型。个案一通过以TOD模式分析05年3月-06年7月的上海别墅短期市场

3、的发展，探讨上海别墅市场的现状及未来发展空间。个案二通过上海1998年与2009年3月办公楼市场的对比分析，以及上海20世纪后期到21世纪初期中写字楼市场的发展状况。房地产市场分析土地市场分析个案分析上海市房地产市场分析上海市土地市场分析个案分析上海市房地产市场分析住宅办公商业住宅—供求综述02-08年住宅市场供求关系整体走势2008年全年，上海商品住宅市场并未受前一年土地出让量的明显增加、土地的相继开发而大肆放量，累计批准预售面积为1269万平方米，环比下降8.97%。同期，全年预售成交面积为897万平方米

4、，仅有上年的四成水平。供求比与2005年基本持平，均为1.4左右，市场存在40%的需求缺口，整体处于明显的供大于求局面。综合来看，2008年的商品住宅供求水平创造了2002年来本轮房地产周期的最低点，市场也未能如2005年第一次市场低谷时那样，在缓过“政策组合拳”后，摆脱量缩价平局面而仍未出现全面复苏，房地产已然开始回落。住宅—供求综述08年月走势——供应稳定，需求前十月趋减、后两月显现回暖迹象从各月的供求关系看，市场供应量大体保持稳定，基本维持在每月100万平方米左右，仅有4、8月不足80万平方米。而单月成

5、交量中，1月为分水岭，由上年130万平方米以上的单月水平骤降到不足90万平方米，继而全年走出一波连续10个月的“阴线”，其中9、10两月更是跌入40多万平方米的历史最低水平。而直到11月才开始触底反弹，12月底基本恢复到1月的水平，但与上年月均130万平方米相比，仍有明显差距。此次回暖迹象主因是受新政多重促销购房利好拉动，是否是市场的全面复苏仍需较长时间的市场表现来验证。住宅—供应分析商品公寓总量减两成，中心城区比重减7%，浦东松江分为城郊之首2008年，上海中心城区的商品公寓新增供应比上年下降7个百分点。其

6、中浦东表现最稳定，名列各区之首，占到总比重的16.6%，月均新增14万平方米，宝山、闵行两区各占10%左右。郊区供应比重明显增加，除松江仍然领跑，占到总比重的12.9%，南汇和嘉定两区受轨交规划预期利好影响，并在前期美林小城和海上五月花的口碑带动下，提升了区域形象，区域供应明显放量，从而提升郊区整体比重。别墅总量环比不降反升，松江供应比重最大与整体供应骤减趋势相反的是，2008年上海别墅新增供应量不降反升，达到238万平方米，比2007年的167万平方米增加四成。其中，松江单区供应比重就达到总量的1/4，这与

7、佘山别墅区和莘闵别墅区供应“井喷”有直接关系。中心城区中，浦东新增供应面积最大，而闵行新增楼盘数最多，主要是经济型别墅产品，浦东2008年的代表别墅盘为金地系的未未来和湾流域，闵行分布较散，形态较丰富，代表楼盘为万科燕南园、南郊别墅和一品漫城。住宅—成交分析整体成交量——各区商品住宅急剧萎缩，别墅缩幅略小于公寓住宅—成交分析2008年，上海商品住宅成交低迷，环比骤减五成。三大成交大户浦东、宝山和闵行虽然仍占据城区前三甲，但月均成交量均不足10万平方米，与往年相比骤减四成。郊区中，松江成交水平明显高于其他各区，

8、月均成交13万平方米，由于轨道交通9号线最受益地区，即大学城和九亭两个热点板块的支撑，受市场波动影响较小。别墅市场方面，全年成交134万平方米，为上年的一半。城区中闵行别墅成交比重最大，主要分布在江川、颛桥、马桥板块。而郊区中，松江别墅比重仍然最大，集中在新桥和九亭这两个板块，尤其是新桥所在的莘闵（新闵）别墅区，代表楼盘主要有白马花园、达安圣芭芭拉、沿海丽水馨庭和心·易墅，成交情况较好。环线成交量—