上海房地产市场分析.doc

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1、上海房地产市场分析2016年上海房地产市场表现抢眼，地价、新房均价皆创历史新高，同时，上海住宅市场供不应求，住宅库存量下降。此外，上海二手房市场持续火爆，房价不断攀升。预计2016年上海楼市将保持上行态势。1 开发投资和建设：增速均明显下降（一）房地产开发投资：增速继续回落回顾2015年上海房地产开发投资3469亿元，同比增长8.2％，相比2014年增速回落5.5个百分点。与全国2015年房地产开发投资增速相比，高出7.2个百分点，连续两年高于全国增速。从投资增速长期变化看，最近15年上海房地产开发投资增速大起大落，受国家宏观

2、调控政策影响大。2004年投资增速升至30.4％的高位后，在中央房地产政策趋紧的干预下，一路下跌至2006年2.3％的谷底。2008年全球金融危机爆发，中央房地产调控政策松绑，上海房地产投资增速反弹回升，到2010年攀升至35.3％的历史最高值。在2011年“国八条”等严控政策影响下，上海房地产投资增速急剧下跌，2013年虽然出现短暂回升，但从2014年开始再度下滑，2015年投资增速创近6年新低。上海近几年房地产投资增速的变化反映出：一方面我国房地产业进入“新常态”，高增长投资时代结束；另一方面我国宏观经济形势严峻，下行压力

3、大。预计2016年上海房地产开发投资将延续2015年的态势，增速继续收窄。图12001-2015年上海房地产开发投资额及全国、上海投资年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院（二）商品房新开工面积：同比大幅下降6.4%2015年上海商品房新开工面积2605万平方米，同比下降6.4％，相比2014年增速回落9.2个百分点，与全国2015年商品房新开工面积增速相比，高出7.6个百分点。 从新开工面积增速长期变化看，上海与全国趋势基本一致，二者皆在2010年创下最高的年度增幅，分别为21.7％、40.7％，随后出现回落，201

4、2年上海新开工面积增速跌至-25.2％的低谷，2013年反弹回升，但仍在负增长区间。从2014年开始，上海新开工面积增速与全国出现不同变化，上海继续升高至2.8％，全国增速则大幅回落至-10.7％，2015年，上海新开工面积转升为跌，增速回落至-6.4％，而全国增速则继续回落。由于土地购置面积大幅萎缩，预计2016年上海商品房新开工面积增速将继续低位运行。图22004-2015年上海商品房新开工面积及全国、上海新开工面积年度增速变化数据来源：上海市统计局、易居研究院（三）商品房施工面积：增幅明显收窄2015年上海商品房施工面积

5、15090万平方米，同比增长2.8％，增幅与2014年相比回落5.9个百分点，与全国2015年商品房施工面积增幅相比，高出1.5个百分点。从商品房施工面积增速长期变化看，上海经历了“上升-下跌-上升-下跌”的过程。上海商品房施工面积2003年增速创下20.6％的历史最高值后一路下滑，至2009年跌至-4.1％的谷底，随后反弹回升，2011年攀升至14.9％的高位后再度下跌，2015年下降至2.8％的历史低位。2008年之后，全国商品房施工面积增速变化与上海基本一致，二者目前均处于下行通道，但上海增速略高于全国平均水平。预计20

6、16年上海商品房施工面积将保持低速增长。图32001-2015年上海商品房施工面积及全国、上海施工面积年度增速变化2 土地市场：成交继续回落，地价再创新高（一）土地成交建筑面积：降幅扩大2015年上海土地成交建筑面积1938万平方米，同比下降39.3％，相较2014年降幅扩大了13.9个百分点。从土地成交建筑面积规模变化看，上海从2006-2011年一直处于增长态势，2011年土地成交建筑面积达到4938万平方米的历史最高值，随后开始下滑，2015年降至1938万平方米，降幅为60.8％。从土地成交建筑面积增速变化看，上海于2

7、007年实现73.4％的最大增幅后开始波浪式下行，尤其2014-2015年，连续两年上海的土地成交建筑面积为负增长，且降幅呈现扩大趋势。上海土地成交建筑面积无论规模还是增幅均表现出下行趋势，反映了上海土地的稀缺性。图42006-2015年上海土地成交建筑面积及其年度增速变化数据来源：CRIC、易居研究院（二）土地出让金：降幅明显收窄2015年上海市土地出让金1647亿元，同比下降6.8％，相比2014年的降幅收窄14.4个百分点。从土地出让金长期变化看，上海土地出让金总额呈增长态势，2013年成交金额达2242亿元的历史最高值

8、，2014-2015年出现回落，2015年降至1647亿元，降幅为26.5％。从土地出让金增幅变化看，上海近十年土地出让金增幅波动较大，2009、2013年的增幅超过100％，而2014-2015年的增幅为负，但幅度逐渐收窄。图52006-2015年上海土地出让金总额及其年度