合同法 履行僵局 情势变更

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1、民事类]情势变更对合同长期履行僵局的适用[复制链接]　高行玮，张浩：$a%M#?+C%s5a　　内容提要:　　合同长期履行僵局，是指相互负有对等给付义务的合同双方均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，也不要求解除合同，直至时过境迁后，才诉至法院要求解决纠纷。由于各种情况的变化，不论是支持继续履行合同，还是支持解除合同，都可能导致利益严重失衡。此时应当分别具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。-Q$Y9P;G'K　　【案情】%NAr;t6e!X#c-u　　原告（反诉被告）杜小宝。　　被告（反诉原告）杜月娣。7w#4

2、A+_#c9U3t1n/q3~2{/p-gL9c(j;E"H)~*Z　　原、被告为姐弟关系，原先关系较为和睦。上海市曲阳路650号1808室房屋（以下简称系争房屋）为被告所有。原告早年在外地工作，2002年初返回上海后，被告提供系争房屋给原告居住。不久，原告提出购买系争房屋，原、被告双方遂达成口头协议，由原告出资27万元购买系争房屋，但未就交易细节作其他任何约定。2002年3月16日，原告支付了房款15万元，被告出具了收条。此后，系争房屋由原告与家人实际居住至今，但剩余房款12万元始终未支付，双方也未办理产权过户手续。在上海房价持续上涨的情况下，被告从

3、2006年起提出对房屋重新议价，双方在数年中多次协商价位，但均未达成一致。到2013年，原告向法院提起了诉讼。2`6v!{;w*v:s0t6m0z-n1`!_　　原告杜小宝诉称，原、被告于2002年口头约定以27万元买卖系争房屋，原告已先支付15万元并搬入房屋居住。此后原告在2002年9月筹足剩余房款，主动向被告要求付清房款，但被告始终推诿，不愿接受，也不去办理过户手续。此后上海房价不断上涨，双方几经协商，都未达成一致。原告认为被告系故意违约，请求法院判令被告继续履行购房合同，配合原告将系争房屋过户到原告名下。原告愿意付清剩余房款12万元，再加算利息。

4、:M'q/m,A6Hx4n;z0G1M%e*y"M2^4E1c:s.F　　被告杜月娣辩称，原告始终未支付12万元余款，违约在先，不存在被告拒收的情况。2002年口头约定的房价并不是一个最终确定的合同，上海房价上涨后，双方一直在协商一个合理的房价。现如果原告能支付一个合理的房价，则同意继续履行合同。)s/m;g)f/I#D,v+G"w8S7~　　被告杜月娣反诉称，原告始终未支付12万元余款，已构成违约。且目前房价相比2002年升值巨大，如再按原合同履行，将显失公平。请求法院解除系争房屋的买卖合同。后经过法院释明，被告将诉请变更为请求变更合同内容，要求原告

5、参考当前房屋市场价支付剩余房款83万元。/Y%h6y(l2i0t4P8S　　原告杜小宝对反诉辩称，2002年到2004年，在房价不断上涨的背景下，原告多次要求被告接受剩余房款并办理过户，但被告一直拖延不办。原告坚持认为应按合同约定支付房款，最多再加上利息等适当的补偿。不同意被告反诉请求。)z/b!@(x+J,w$

6、;R3X&G8A(wC,e7f:y:j+u　　本案审理中，原告无法提供证据证明其曾要求支付剩余房款而被告拒收，被告也无法证明其曾经催讨剩余房款而原告拒付。经查，系争房屋在2013年的市场价已达到160万元以上。2B)c9Z%S(`　　【审判】

7、8`)T7g6~7R-u/G3U6O:o6W　　经审理，法院认为，原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅支付了部分房款15万元，尚有12万元余款未支付；被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先。在过去十年时间中，系争房屋的买卖合同始终未能完全履行，同时也并未解除，双方都可以通过法律途径尽早解决纠纷，却始终僵持直至本案诉讼。在此期间，市场房价持续上涨，与2002年相比已发生了的巨大变化，显然不是原、

8、被告双方在口头缔约之时所能预料。如果继续按照2002年约定的房价履行合同，将对双方造成明显的利益失衡。而双方显然都已意识到这一点，才会多次对重新约定房价进行磋商。因此，法院认为被告有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例、以及原定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应支付的房款余款为53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。被告应在原告支付房款的同时，协助其办理过户手续，将系争房屋登记到原告名下，相关税费由双方依法负担。据此，法院作出如下判决：一、原告杜小宝应于本判决生效之日起10日内

9、支付被告杜月娣购房余款53万元；二、被告杜月娣应于本判决生效之日起10日内协助原告杜小宝办理过