《郎山地块分析》PPT课件

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1、石峰区九郎山安置小区地块分析亿都房产策划部2012年2月21日21地块基本资料土地面积：79.6亩容积率：2.24产品形态：17+1小高层电梯房地块属性：拆迁安置地（集体用地）32地块周边情况该地块位于石峰区九郎山，地块：西：通往主干道，道路不规整，周边为普通民居，矮层建筑，不会对地块造成遮挡。北：铁路，噪音较大，周边有电线杆，不利于整体施工规划。东：山坡及普通民房，无生活配套设施。南：九郎山安置小区，地势宽阔，无遮挡，视野开阔。地块现状地块呈方形，地表以及周边没有可保留价值的树木，非常利于项目的整体规划设计。地块为熟地，地型为洼地

2、，拆迁较少，但周边没有相应的生活配套设施，不适宜现在开发。该地块表面为大量菜地及杂草，需要补偿一定成本，土地坚硬且干燥，与水平面存在一定的高差，回填土方成本较高。地块生活配套小结：项目周边配套非常缺乏，道路不是特别规整，周边均为民宅房、土坡，项目商业价值不高。63地块SWOT分析地块周边配套不齐全地块为生地，开发价值不高交通不方便地块规整、环境较好地块拆迁少视野开阔，适合低密度产品开发W劣势0机会T威胁SWOT分析投资建设的不确定性：周边潜在客户群少，配套不齐全，难以吸引客户购买楼盘。周边安置户达到40万平米，人口约上万人，通过地块

3、建设安置小区的机会，建立健全配套的设施，将成为未来区域新的商业价值。S优势84地块成本分析九郎山安置房项目建设成本（容积率为2、24，总41.6617亩、建筑面积为55543.38㎡）序号成本大类单位成本元/㎡备注一土地费1611土地出让金0政府行政划拨地2地报批费60按8万元/亩3地拆迁含青苗补偿费101征地拆迁（含青苗补偿）按140万元/栋共8栋各占50%二前期工程费用94.9（一）勘测费15（二）设计费20（三）报建费401城市基础设施配套费免廉租房优惠政策执行2人防工程易地建设免行政事业性收费全免3墙改费104散装水泥25文

4、物调查费0.16白蚁防治费2.57水土保持1.58抗震设防0.59施工图审查0.910防雷检测1.211房屋面积测量费1.812劳保基金113工程质量监督费1.714城建档案馆保管费0.715规划放线、竣工测量216国土测量217招标代理费218中标交易费119项目申请书120环境评价221交通评价222消防验收123房屋发证3(四)监理费20三房屋建设费1248（一）建安成本10301土建成本950包基础、包外墙保温2安装成本803电梯004地下车库0房屋建安成本+156（二）小区配套设施1861室外给、排水、加压设备303000

5、元/户2供配电工程、备用发电机50一户一表5000元/户，三箱四线10000元/块3配电箱、开关板34消防系统205道路及附属工程256绿化、景观、广场207物业用房158临时用水电49智能门襟系统1810信报箱1（三）开发间接费321工资及福利22项目部按12人月工资7.2万元6000元/月*12人*12月*3年2办公费用10四不可预见费75.19按开发成本的5%五资金成本0.00该项目为政府投资暂不考虑六税金94.73销售收入营业税及附加5.6%，其他税0.4%，合计1674七代收费用住户开通时自理1燃气入户费1800每户2有线

6、电视开通费600每户3油烟净化机1500每户九郎山商品房项目开发建设成本（容积率为2.48、总41.6617亩、建筑面积为68873.836㎡）序号成本大类单位成本元/㎡备注一土地费6141土地出让金484按80万元/亩2地报批费48按8万元/亩3地拆迁含青苗补偿费81征地拆迁（含青苗补偿）按140万元/栋共8栋各占50%二前期工程费用254.9（一）勘测费15（二）设计费20（三）报建费2001城市基础设施配套费1602人防工程易地建设3墙改费104散装水泥25文物调查费0.16白蚁防治费2.57水土保持1.58抗震设防0.59施

7、工图审查0.910防雷检测1.211房屋面积测量费1.812劳保基金113工程质量监督费1.714城建档案馆保管费0.715规划放线、竣工测量216国土测量217招标代理费218中标交易费119项目申请书120环境评价221交通评价222消防验收123房屋发证3(四)监理费20三房屋建设费1908（一）建安成本16501土建成本1250包基础、包外墙保温2安装成本1203电梯8025万元/台4地下车库200房屋建安成本+200（二）小区配套设施2261室外给、排水、加压设备454500元/户2供配电工程、备用发电机50一户一表500

8、0元/户，三箱四线10000元/块3配电箱、开关板34消防系统355道路及附属工程256绿化、景观、广场307物业用房158临时用水电49智能门襟系统1810信报箱1（三）开发间接费321工资及福利22项目部按12人月工资7.2万元6