天鹅湾项目市场推广控制方案

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1、天鹅湾市场推广控制方案前言一、推广总体思路二、销售计划与目标三、推广阶段划分四、阶段营销推广五、广告预算六、房源控制目录针对本项目市场定位及其高层产品特征，本案总体营销在推广概念上要明确，在推广阶段上要清晰，在推广手段上要具有实战性及操作性。前言一、天鹅湾总体推广思路（一）推广元素依据本案的“高档、高尚、高品质”三高总体市场定位，意在将本案打造成一个高档精品楼盘。为此本案在市场推广过程中，要注重以下推广元素：1、精致的：生活态度、生活方式及生活的七度空间。2、标识的：标识性建筑（建筑风格与生态空间）3、景观的：景观性。（主要诠释景观户型、景观视野）4、文化

2、的：建筑文化、生活文化、广场文化，突出本案的文化品牌。5、高尚的：人文性与文化性。6、运动休闲的：天鹅湾生活是运动休闲的。7、自然的：河景自然生态健康资源。（二）阶段划分把握好切入点（1）入市点：2007年3月份（2）销售点：销售高潮时机进度可根据工程进度安排，预计10-12个月，完成本案的销售任务。二、销售计划与目标（一）销售计划销售计划是房地产营销必不可少的一个步骤，是销售取得成功的关键。天鹅湾销售计划，应根据本物业工程进度，采用量化营销推广模式，故将本案销售计划制定如下图：工程进度销售目标（销售累积率）工程六层15%工程一半30%主体封顶45%交房7

3、0%交房后3个月90%三、推广阶段划分依据上述销售计划与销售目标，结合本案的工程进度及销售淡旺季，将市场推广分为八个时期（如下图）：推广阶段时间累计销售任务准备期2007年2月底之前市场预热期及内部认购期2007年3月1日——2007.4.3015%开盘热销期2007年5月1日——2007.5.3130%热销持续期2007年6月1日—2007.7.3145%销售调整期2007年8月1日—2007.8.3050%二次热销期2007年9月1日—2007.10.3070%二次调整期2007年11月1日—2007.12.3085%销售冲刺阶段2008年1月1日—2

4、008.2.3090%销售周期12月四、阶段营销推广（一）准备期准备期工作直接影响到后期营销推广计划，因此务必要考虑周全，按计划落实。具体工作有以下几个方面：时间2007年2月底之前各项准备工作营销推广此阶段可做少量广告，以户外广告为主，宣布楼盘上市时间，截留客户。销售准备期引导系统准备售楼中心装修购买办公用品销售道具准备销售资料准备销售人员招聘及培训A、产品细节确定a天鹅湾建筑设计确定●建筑设计方案确定●景观（园林）设计方案确定●智能化设计方案确定●工程进度确定●户型的确定●商业设施（功能、业态定位）（产品设计时间安排需详细）b天鹅湾交房标准确定●建材设

5、备标准●配套设施标准B、本项目配套设施建议●售楼中心布置好售楼中心●围墙围墙的设计与美化●样板房样板房的建造与装修（工程进度表由工程部制定出）引导系统VI系统到位售房部引导系统大型户外看板到位工地引导系统VI系统是楼盘包装中体现楼盘形象的重要手段之一，因此VI系统的设计与运用系统于2007年2月20之前完成。（售楼部建成之前）C、客户引导系统VI系统具体包括（建议制作一本VI形象手册）基本要素设计标志、标准色、标准字应用系统名片、胸牌、挂牌、信笺、信封、传真纸、指示牌、吊旗、引导旗、手提袋、小礼品、纸杯、售房部门头、售楼部展板、围墙设计等。销售道具准备沙盘

6、与户型模型的准备展板的设计与制作接待台与LOGO墙的设计与制作沙盘、户型模型制作，由专人负责，保证到位。展版设计由平面设计负责，专人负责制作。接待台与LOGO墙的设计由平面设计专人负责设计。制作由公司专人负责。销售道具的好坏直接影响展示效果，对销售道具的制作，要严把质量观，要求设计新颖实用，做工精细，用料优质。安排好模型公司，专人负责。D、销售道具的准备楼书单片折页讲解手册楼书、单片必须在内部认购期前完成。其他POP销售讲解手册必须在产品细节确定的基础上进行撰写，它的准备直接影响销售代表的培训，因此，销讲手册必须在售楼部建成前完成。客户登记表、周工作计划、

7、日工作计划、来电登记表、来客登记表、月工作计划、月工作总结等表格。销售表格现场POPE、销售资料的准备电脑、打印机、传真机、音响设备、电话空调、纯水机、办公桌椅、谈判桌椅销售夹、圆珠笔、笔记本、计算器、名片、胸牌、胶水、订书机、复写纸、一次性口杯、茶叶垃圾篓、扫帚、拖把、香皂、毛巾、灭蝇灯F、办公用品的购置销售代表的招聘及培训内容确定培训实施培训内容：销售代表基本素质、建筑基本知识、接待流程、SP配合、现场逼定、客户分类、价格谈判、法律法规等。1、由销售部负责（可聘请专业培训师培训）。2、统一考核，统一管理。培训时间安排由销售部。在售楼部建成之前完成。G、

8、销售代表的培训本项目前期准备工作一览表项目负责部门时间建筑产品细节