海南同策-海口市琼海万泉城市场广场项目营销企划案

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1、海南同策地产顾问公司琼海万泉城市场广场项目营销企划案海南同策地产顾问公司是一家新锐的专业地产投资咨询服务机构。本顾问行立足海南本土，以服务本地房产开发企业为主导，现已建立起涵盖住宅地产、商业地产、旅游地产三大服务领域的前期投资分析、全案策划及后期销售顾问、销售代理、运营管理业务体系。关于我们1、汇聚地产精英，操作力量雄厚本顾问行目前聚集了海南住宅地产、旅游地产、商业地产领域的数十名精英，他们在各自的专业领域都有独到的见解和成功实操经验；一线销售人员经验丰富，对于房地产市场和客户心理都非常熟悉。2、熟悉海南及

2、琼海地产市场本顾问行主要成员一直致力于服务海南地产企业，形成了对整个海南房地产和客户群特点的全面深入认识。我们的优势3、多种资源支持（1）成立项目组针对每一个楼盘组建经验丰富的销售项目组（项目组成员对琼海地区非常熟悉），全案负责所接项目的运作；同时策划部门在销售控制和市场推广上给予全力配合。（2）代理/旅游机构资源共享基于与岛内外众多代理/旅游机构的友好合作关系，这些机构在与外围客户接触时，对本顾问行的操盘项目进行代理销售和宣传，将为项目的销售提供有力的支持。（3）相关专业力量支持本顾问行拥有一大批建筑、园

3、林、室内装修等专业机构资源技术支持，为本顾问行的项目提供全程技术顾问。4、庞大客户资源本顾问行成立以来建立了一个庞大的客户网络，拥有丰富的客户信息，同时与岛外代理公司及境外购房团建有长期合作关系，这些客户资源对项目前期的推广和后期限的销售将起到非常重要的作用。我们的优势这是一个营销的年代，以同策的经验，我们认为，成功的房地产项目都是相似的，那就是拥有强大的营销力：即USP（独特的销售主张）、差异化的形象力、竞争性的产品力、目标群的推广力四力合聚就能有效提升项目的整体价值，打动理性的消费群所以，我们将独特的销

4、售主张（USP）、具竞争差异的形象力和产品力、目标群的推广力视为项目成功的关键！我们的观点这是一个风险的年代，以同策的经验，我们认为，房地产开发商最大的风险，那就是----时间一种很难控制的因素但是房地产的利润相当大的程度上集中在资金运转速度上我们的观点所以在任何时刻，同策都将以成交量和成交速度为重点指标！我们的观点这是一个整合的年代，以同策的经验我们认为，任何一个项目永远都不会出现“充足”的预算进行推广，唯有通过“一种声音”进行全方位整合推广才能实现效益最大化所以，我们需要进行整合推广！一切为了在最短的时

5、间实现最大化的销售目标！我们共同的目标项目分析市场分析消费者需求分析营销策略推广策略我们的思考框架市场调查一、市场分析本地居民观念传统,一般选择私人购地自盖物业居住；内地老人度假型住房是消费者的主要需求对象；缺乏大品牌和市场的主导者；市场尚未出现初步的细分；已售项目户型设计面积一般偏大，多以三房四房为主，新推的楼盘在面积上已出现小户型的趋势,一房二房成为市场主流；几个稍大的项目比较关注园林景观、概念营造及对外宣传；但小项目园艺景观空缺，小区环境不尽理想；2006年新推出的楼盘众多，市场竞争开始激烈；本地居民

6、的物业管理观念落后，不愿物业管理方面的消费，一定程度上导致了物管服务层次较低；房地产价格在经过04、05年的小幅增长后，开始有加快增长的趋势。琼海房地产市场综述与去年同期相比，2006年上半年有明显的特点：（如图所示）2006年上半年琼海市房地产市场扫描房地产竞争从价格竞争转而进入概念竞争阶段，优胜劣汰成为琼海房地产市场新法则个性化楼盘成为琼海市场竞争的热点“设计时代”开始回归，发展商对楼盘的前期规划和设计更加重视据2005年琼海房地产市场销售统计数据表明，排在全市销售总排行榜前五位的都是品质较高、配套成熟

7、的楼盘特征一：竞争手段全方位、多元化琼海区域市场特征如何在买方主导市场的局面下，突破目前市场瓶颈和上扬空间？挑战近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好如何通过有效的推广手段，牢牢抓住消费者的理性和实惠的消费心理？挑战特征二：消费市场日趋理性和个性化琼海区域市场特征销售面积29%认购面积18%未售面积53%琼海区域市场特征2006年户型结构以中小户

8、型为主。平均销售价格1598元/平方米。特征三：供求关系供过于求本项目如何找到自己的生存空间与独特的市场定位？挑战特征四：房地产需求日趋个性化和多样化琼海住宅市场呈典型买方市场特征，大多数住宅消费者，不再满足于大同化的住宅空间，不仅要求提升住宅档次，而且不断追求在装修、设计和园林配套上突显个性化特色。而商业地产市场，也存在不同的客户分类，他们因自身事业的经营规模不同，而对商铺的档次/等级、建筑风格、所处地段特色等