规模化别墅开发策略7p

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1、一、别墅开发规模化的趋势我国住宅发展正经历着以数量为主，向数量和质量并重发展的阶段，住宅产品，不仅是一套住房的概念，而且已扩大到一个社区的概念。别墅规模如果太小，难以体现别墅低密度，低容积率，多功能的特点，区内人文环境，外部景观资源的利用也难以达到最大化。而采用规模化开发模式，至少有以下优势：1、可以降低开发成本规模大，在项目开发、物业管理等方面均可取得规模化效益，从而降低开发成本与业主负担，取得低成本，低售价的竞争优势，但完善的成本控制系统是前提。2、规划好规划统一安排、组团分区、定位等十分明确，为多元化

2、的产品结构提供了发挥的基础条件，同时容易形成滚动开发。3、配套利用率高别墅不管规模大小，都必须有完善的配套系统，对于规模化社区来说，配套更为齐全，但利用率显然提高。4、规模大，开发商发挥余地大可以在规划设计、景观园林、配套设施、物业管理等方面达到或超过同行的先进水平，容易创造品牌，树立形象。5、大规模的别墅项目有利于别墅社区文化内涵的营造社区有一定的规模为社区文化建筑、设施、配套留有可为的空间，便于社区营造良好的邻里氛围和居民交往的空间。122二、规模化别墅社区的选址与规模规模化别墅一般都选在城市远郊或风景

3、优美的旅游区内或周边，周围有一定自然资源与景观资源，需要改造或调整的地方不大，否则会增加前期成本。规模多在1000亩以上（各地标准不一），更大的如最近开始建设的广园东锦绣香江占地达8000亩，高尔夫别墅滑雪别墅等旅游别墅项目，由于运动配套场地及设施的需要，涉及用地亦非常大，规模越大投资越大，开发周期越长，必须量力而行。三、规模化别墅建立规模化细分市场组合方案1、大型别墅项目进入单一的市场细分应选择一个容量较大的市场大规模的别墅项目在选择市场细分方面要选择一个有足够的容量的大细分市场，市场过小对于一个大型的别

4、墅项目来说就不值得为其苦心经营，只有大的细分市场才能保证有市场来消化一个大型的别墅社区。如广州的碧桂园凤凰城客户定位就是“发展中的薪富阶层”，这就是一个大容量细分市场，也是一个在经济收入上处于“发展状态”的动态群体，它包含了白领阶层这个客户群体中几乎所有的潜在买家，加上碧桂园的固有品牌优势以及极具震撼力的低价入市，所以造就了其7天销售7.5个忆的神话。2、大型项目进入多个市场细分应组成合理的多个市场细分组合方案当一个细分市场不能保证有足够的容量时，可以选择进入多个细分市场，并协调好每一个市场的细分之间的组合

5、关系，使大型项目的各个细分市场形成持续互动的增长。另外，形成一个合理的市场细分的组合方案，在一定的程度上也可以避免孤注一掷的项目资源和资金投入到一个狭小的市场细分范围内，及由于对市场了解不足或市场发生变化而发生的项目投资风险。如广州的汇景新城，做的是“纯豪宅”。富豪们也是分三六九等的，如果汇景新城只针对其中的某一等做产品，那么意味着占地80万平方米的市中心区域只有一种产品，产品供应与市场容量之间显然不能划等号了。实际上，从低密度的一梯两户的多层洋房到高层豪宅；从叠加别墅，空中别墅到独立豪华别墅，从单套总价来

6、看，从100多万至数百万一套，汇景新城囊括了富豪中的所有阶层。四、规模化别墅社区的规划设计1、规模化别墅社区的密度的控制规模大，可以有效降低容积率，别墅容积率都在0.5以下，而0.3以下可以做出更好的别墅，123否则环境和密度都不理想。在项目合理收益保证的前提下，适当的降低别墅社区的容积率，往往能收到优化社区环境，使产品对消费者更有吸引力，有力推动项目的销售，加快资金回收的效果。在很多成功的别墅项目规划中，我们都可以看到这样一个趋势，如南海穆天子山庄占地1000多亩，容积率只有0.15，只建了300余幢别墅

7、;博鳌蓝色海岸占地1000亩，容积率0.21，共450套别墅。容积率小，意味着可以营建更多绿地、湖泊、景观园林等;同时，别墅必须保证私密性，楼距要大，密度要低，不能为贪图利润而扩大建筑面积，放弃容积率。2、规模化别墅社区的规划方式规划布局上，结合项目定位，采用组团式布局较为合适，一方面，使别墅社区空间变化丰富，可采用多种建筑风格，避免别墅过分排列而形成单调建筑景观;另一方面，分级明显，结构清晰，便于分期开发与不同产品定位。如上海的北美精典，其规划就是典型的组团式布局，组团式花园中环抱着独立私家花园，每一户都

8、有充足的阳光和绿意。又如北京的枫露皇苑，是组团式与规划式相结合的典范，分级明显，结构清晰，同时又为后期开发留出了用地。1243、规模化别墅社区的分区规划大型的别墅项目选择了多个市场细分，形成一定的市场细分的组合方案，那么这个别墅项目中可能有多种不同类型的产品。各个类型的产品由于针对相互交叉又互相区别的的目标客户，不同类型的产品满足客户不同要求的购房需求。因此，在各个类型产品的规划中都应根据该类型产品的消费需求进行