云南红魔方-2011年巴江明珠嶺城营销初案

《云南红魔方-2011年巴江明珠嶺城营销初案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、巴江明珠·嶺城营销初案云南红魔方房地产经纪有限公司2011年4月6日目录一、基地、规划解析二、市场调研三、开发计划四、营销策略五、推广配合六、红魔方团队简介一、基地、规划解析■地块属性■规划分析■价值解读1、地块属性项目地块位于石林县城老城中心区域，临巴江河。地块紧邻巴江河，背靠双龙公园，为城市城中村改造项目。随着石林县城现代化建设进程的加速，本地块具备了极为稀缺的城市及中心价值和开发价值。①、地块区位本案本案巴江石林县城老城区②、项目用地状况③、项目四至及地块现状基地四至及现状项目东向：临18米宽规划道路；与石林供电有限公司宿

2、舍相邻。项目西向：18米宽规划道路。项目南向：隔规划道路相邻风景秀美的双龙公园。项目北向：与部分私宅及已建设住宅地块紧邻。地块现状南侧为空地，北侧有部分厂房及停车场；场地内有一处室外温泉游泳池；总规划用地22.63亩（15083.41㎡）。现基地内正在前期地块平整施工。1.地段位置优越，传统老城中心区域。2.配套成熟，规划条件好。3、紧邻双龙公园、巴江河，拥有稀缺景观。4、地块内有温泉游泳池，占有珍贵资源。5、区位、交通、基础、资源都具备打造高档生活社区要件。1.地块周边有多处城中村农民自建房，影响整体品质。2.四周都有建筑物阻

3、隔，地块规划显得局促狭窄。3.同时期有多个住宅项目开发上市且新城区放量极大，对本项目构成威胁。SW1.政府对城中村规划明确，将有大量支持力度，发展前景可期。2.该片区没有成型的住宅小区，针对高端住宅需求具有较好的购买基础。3.借助项目拥有的开发资源优势，打造区域高端标杆价值项目。1.片区属于城中村改造区段，目前处于发展起步阶段。2、缺乏完备生活配套，没有与之相符的居住生活氛围。3.地块占地面积不大，规划必须向高层冲击，而高层住宅产品在地州城市具备抗性。4.新城区发展迅猛且已经奠定高品质居住生活区基础，同期开发竞争项目在周边整体配

4、套方面胜出。TO④、SWOT分析2、规划分析①、整体规划充分利用地块自身的环境元素及周边自然景观优势资源，规划舒适人居的空间尺度，通过规划布局、交通组织、园林景观、建筑设计丰富空间层次，让居住其中享受更多的生活形态，打造私密、舒适、环保的高品质居住社区。②、功能分区规划规划功能分区有2栋围合的生活区及2栋6层公建商业区组成。住宅生活区置于基地南侧，紧邻双龙公园；2栋高层住宅均由两个点式塔楼拼接，均为33层，共计792套住宅。公建（温泉洗浴中心）置于基地北侧，并充分利用温泉水在西北侧布置儿童、浅水和深水三个室外温泉水泳池。③、产品

5、规划分析A、地标式建筑2栋33层塔楼围合的高品质住宅生活区，不仅是石林的高度第一，也象征城市现代化居住生活的新高度。B、稀缺资源私享6层温泉洗浴中心及三个室外温泉水泳池，私享极为稀缺的天然温泉水，打造城市高端华宅典范。C、阔绰水景、绿化，中西合璧建筑风格采用欧式中央水景，营造奢阔的人居氛围；绿化率高达41.61%，低碳生活自由畅享；中西合璧，通过对中式住宅形式进行现代化的演绎，传统的典雅与现代的风尚相得益彰。D、高得房率规建低密度、低公摊，实现户型设计的最高要求，采用2梯6户设计，空间、便利、实用、舒适全面顾及。E、红魔方产品建

6、议从当前市场发展状况及区域竞争态势分析，本项目产品规划还是存在相当问题，因为涉及产品的重大调整，红魔方公司希望在此问题上更深入讨论。问题Ⅰ没有入户大堂，不能彰显高端物业品质；应把一层开辟为入户大堂，一方面给予业主更高层次的居住享受，另昭示出项目在本地不同凡响的尊贵表征。问题Ⅱ项目规划共4种户型，均为2房与3房配置，面积在80—100㎡。考虑到市场后续因各种政策原因，投资型客户主要以小户型房源为投资目标，如区域内竞争对手——桃源水乡、世纪阳光等2期规划都以40—60㎡小户型房源为主，本应当考虑增加1房的小户型房源，且配置应考虑比重

7、偏高。1、地块区位优越，城市稀缺土地资源，老城区中心地位。2、借助周边独有的环境元素及自然资源，打造高端品质居住物业。3、规划胜出，以小体量地块涵盖景观、配套、昭示、产品及高容积率诸多要件，实现全方位合理利用。4、政策利好，昆明等中心城市限购，固定投资首先转移至石林等周边城市。5、现阶段区域房价被拉高，项目近期入市正好顺应上升市场走势，利润空间高涨。6、项目周边老房旧房多，居住品质不高，基础设施没有优势，高品质带来的高售价会存在相当抗性。7、新城区已开发相当时间，生活品质及整体基础环境优于本案，众多项目以开发规模、片区生活居住整

8、体条件对本项目形成激烈竞争。8、项目产品规划存在隐患，对后续市场走向考虑不足，可能需要探讨进行重大调整。3、综合解读二、市场调研■政策面■市场研读■入市时机■价格建议2010年以来的国家对房地产行业的系列宏观调控政策，使得市场刚性需求观望停留、投资需求全面抑制，