房地产海外融资案例研究

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1、房地产海外融资案例研究一、前言————————————————————————————1二、境外融资定义（一）、境外融资的定义———————————————————2（二）、项目融资的特点与功能特点——————————————2（三）、项目融资的基本原则—————————————————3（四）、资的参与者—————————————————————3三、境外融资主要渠道（一）、海外上市——————————————————————4（二）、变相的境外商业信贷—————————————————5（三）、与境外基金合作———————————————————5四、

2、境外融资的优势劣势（一）、境外融资的优势————————————————————7（二）、境外融资的劣势————————————————————8（三）、优劣分析———————————————————————9五、国内房地产企业境外融资偏好与融资结构（一）、一般的融资方式———————————————————10（二）、各种融资方式的对比—————————————————11（三）、境内外融资偏好分析—————————————————11（四）、完善企业融资结构——————————————————13六、更有效的进行境外融资（一）、完善公治理结构—————

3、——————————————14（二）、改善公司融资结构——————————————————14（三）、实现信息披露规范化—————————————————14七、总结————————————————————————————15一、前言随着国内融资门槛的抬高，自2011年1月以来，越来越多房地产企业加入“海外寻金团”，其中有恒大地产、碧桂园、合生创展、佳兆业、恒盛、中骏置业、瑞安房地产等房企。2011年1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，共计融资92.5亿元。1月21日，合

4、生创展完成发行约19.8亿元优先票据，利率定价11.75%；2月18日，碧桂园正式发布公告，将优先票据的发行价值定在9亿美元(约59.4亿元人民币)，2018年到期，每年股息达11.125%，三大集团融资额已达170亿元人民币。仅自2011年1月以来，内地房地产企便已从境外债券市场融资超过30亿美元，与去年全年的80亿美元相比，已近四成比例。上海易居地产研究院综合部部长杨红旭表示，去年的境外资金进入中国房地产出现逐步加快的趋势，其占开发商资金比例从年初的0.5％增长到年末的1％左右。国家统计局数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，

5、比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%，而在去年前5个月，该项指标还出现24.8％的负增长。1二、境外融资定义（一）、境外融资的定义：所谓“境外融资”，指在中国政府鼓励国内企业走出海外的精神下，依据《境内机构对外担保管理办法》，由内地总公司给内地银行担保，银行在境外的分支机构在境外给企业解决贷款问题。境外融资基本模式（二）、项目融资的特点与功能特点：1、一般项目融资的一次性融资金额巨大因此贷款和担保文件很复杂并且经常需要对融资结构进行创新2因为项目建设期和回收期长不确定因素多所以贷款人需要对项

6、目的技术和经济效益项目发起人和经营者的实力进行评估并对正在建设或运营的项目本身进行监控3项目一般具有良好的经济效益和社会效益4在一定程度上依赖于项目的资产和现金流量贷款人对项目的发起人没有完全的追踪权5贷款人因承担风险而要求较高的资金回报和费用功能1风险分担功能规避政治风险功能避免借款恶化功能突破借款限额功能享受税收优惠待遇功能（三）、项目融资的基本原则1项目由一个与发起人分离的独立的实体所有22项目个体的营业活动范围有严格限制3项目个体拥有独立营运的各项权力4贷款人拥有项目所有资产和权利的第一顺位求偿权力5贷款人充分了解并接受项目的风险或项目风险已经被适

7、当分担（四）、资的参与者1项目发起人2项目的直接主办人3项目的债务资金提供者4财务顾问5保证人6专家7律师8项目所在国政府9保险公司3三、境外融资主要渠道（一）、海外上市：海外上市是指国内股份有限公司向境外投资者发行股票,并在境外证券交易所公开上市。选择海外上市融资，有直接上市和间接上市两种途径。条件成熟的企业会选择直接上市，目前在海外上市的09年中国企业海外上市情况房地产公司有合生创展集团、上海置业、北京首创、上海复地，以及即将上市的顺驰，他们全都选择的是在香港上市。对于相当多的中国企业而言，直接海外上市的条件尚不够成熟，且直接海外上市成本昂贵，不仅有承

8、销商佣金、律师费、会计费、印刷费等，还须要登记公开发行等，其上市所