南京世纪城香溢二期整体定位及物业发展建议

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1、南京世纪城香溢二期整体定位及物业发展建议报告思路市场竞争分析物业发展建议经济测算目标与约束条件发展战略整体定位项目属性界定项目核心问题客户分析2我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向通过本项目的成功开发，树立品牌形象，实现世纪城在南京市的可持续发展产品：南京领先，城北板块第一价格：在一期价格基础上进一步提升客户：客户层次高，属于南京市的中高端水平在实现品牌的前提下，尽快销售客户的目标实质上是项目的宏观愿景现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的3背景及约束条件开发商背景开发商核心领导具有丰富的开发经验，在东莞享有知名度，但公司首次进

2、入南京，无品牌影响力项目背景及约束条件本项目占地133.36亩，分两期开发；一期地块住宅部分已结构封顶，预计于2007年5月初开盘，本报告研究范围为一期地块的商业部分和二期地块；一期商业部分占地19.45亩，容积率3.5，建筑限高50米；二期占地52.7亩，综合容积率2.04，建筑限高50米；本项目整体规划已有，但可调整；开发商希望二期在一期住宅的基础上进一步拉升品质，提升价格。42#3#4#5#6#7#1#8#11#12#幼儿园10#9#一期住宅已结构封顶，预计于2007年5月初开盘项目一期：总建筑面积：5.58万容积率：1.56栋多层+6栋小高层+1幼儿园7#12

3、#9层的小高层8#，9#，10#现已被团购1#6#全为多层，6层北项目一期回顾商业公交总站休闲广场5报告思路市场竞争分析物业发展建议经济测算目标与约束条件发展战略整体定位项目属性界定项目核心问题客户分析6本项目位于主城区的边缘片区，距中心城区近，毗邻幕燕风景区城市属性本项目位于南京下关区幕府西路，靠近五塘村广场。距离中央门商圈5分钟车程，鼓楼商圈15分钟车程，新街口商圈20分钟车程。紧临幕燕风景区，幕燕风景区占了金陵四十八景中的六景，分别为幕府登高、嘉善闻经、达摩古洞、永济江流、化龙丽地、燕矶夕照。主城区新街口商圈鼓楼商圈中央门商圈五塘村广场幕府景区江北新市区仙西新市

4、区东山新市区一个主城，三个新市区主城包括玄武区、建邺区、鼓楼区、白下区、秦淮区和下关区。三个新市区为江北新市区、仙西新市区和东山新市区。两环四片绿地系统“两环”即绕城公路、明城墙风光带两个绿环。“四片”即钟山、幕燕、夹江两岸、雨花台四片绿地。7项目所在片区——下关区政府支持力度逐步加大，未来规划利好下关区现建设情况较为复杂，既有明城墙范围内的老城区和开埠通商后形成的旧街，又有高度现代化的城市建设区，还有相对欠发展的农村地区。2006年政府对下关区规划主题：动感之区：沿江开发、交通集散、商贸流通、旅游娱乐。功能定位：展现南京滨江城市特色的重要地段，历史文化内涵丰富的旅游

5、胜地，以市场为主题的商贸中心。具体规划交通规划：下关电长拆迁；南京西站搬迁至货运地区，货运站整体功能外迁；搬迁中央门长途汽车站至总站；保留南京港，建设成交通枢纽中心。规划中的轨道交通有3、6、5、7号线；多趟快速公交和中山北路、和燕路等多条规划干道。设置2个交通枢纽中心和11个公交总站。公共设施规划：转移郑和中路沿线大型农副产品批发市场，保留并扩大钢材市场。设置4个街道级体育运动中心，保留铁路运输学校，规划2个老人福利院；新建5个社区卫生服务中心，9个卫生服务站。绿地景观规划：规划狮子山、绣球、老虎山等8个公园及防护绿地带。城市属性下关区交通规划下关区公共设施规划8幕

6、府片区正逐步成为大型居住聚集区，交通便利，但缺乏生活配套区域属性现有公交线路方便，未来地铁规划利好步行五分钟距离的五塘村广场站有15，53，38，77，308，809路公交线路项目周边规划建有38路公交总站，能直接到达市中心地铁3号线于2008年开工，2012年投入使用，五塘村站毗邻本项目少量分散性的生活配套设施项目北面幕府佳园有零星的便利店等生活配套恒盛嘉园具备小型的集贸市场五塘广场有少量集中性的低档生活配套设施农贸市场农贸市场超市便利店地铁三号线公交38路9片区内现有楼盘整体定位不高，以中端楼盘和安居房为主新建商品房旭日景城、星河翠庭、中浩森林湾等都为中端楼盘；幕

7、府佳园、恒盛嘉园等项目都为安居房。区域属性项目均价星河翠庭5800旭日景城5200中浩森林湾5500-5600林景瑞园6300北城世家5800幕府佳园安居房恒盛嘉园安居房林景瑞园星河翠庭旭日景城10幕府西路的嘈杂和周边的安居房会对项目拉升品质带来负面影响；地块略有坡度，无可利用资源地块四至北：实验小学和星河翠庭南和东:恒盛嘉园安居房西:①紧邻幕府西路，车辆多，繁杂。②路正对面脏乱的为农民房③幕府西路北向斜对面为幕府佳园安居房。幕府西路正对面未来规划为花园洋房社区，占地230亩，容积率1.5。恒盛嘉园幕府佳园安居房恒盛嘉园实验小学五塘村广场幕府西路恒盛