天津军粮城二期产品项目定位、物业发展建议

《天津军粮城二期产品项目定位、物业发展建议》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、核核心心构建构建未来未来——————军粮城二期产品军粮城二期产品项目定位、物业发展建议目录一、项目的基本情况及整体构思二、区域市场情况三、项目细分市场综述四、客户/指向五、项目定位六、物业发展建议品牌竞争的核心产品竞争•项目的基本情况及整体构想项目位于天津市东丽区军粮城中心轻轨站南侧，项目北至津塘路，西邻茶金路，南至军粮城税务所东临规划七号路，总建筑面积214020平方米。分二期开发，目前项目一期6万平米住宅部分已全部售罄，商业已售70%，并且已经交付使用，二期产品正在规划中，09年由于年初的蓝印

2、户口政策和拆迁带来的刚性需求，给市场带来了比08年火爆的销售态势。但是，2010年政府的再次调控“国十条”及对二、三次房贷的政策收紧，我们的房子卖给谁？我们的客户在哪里？他们的需求是什么？对于二期的产品，市场定位非常重要，对于市场我们很难有一个宏观的把控，因此，在项目二期的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。项目所处军粮城中心区域，目前唯一一个商品房项目，整体建成后将是此区域内一个地标性建筑，由于二期地性为商业用地，二期定位为商住两用公寓

3、，要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在整体区域市场的形象，经历未来市场动荡考验，就应为二期产品注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性，树立起“广福”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，紧邻轻轨，要赋予项目更为便捷的生活，现代风格的社区，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出好的销售佳绩。项目要想在区域市场拔得头筹，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰，同时，要树立一个差异化的形象

4、，与其它楼盘拉开距离，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位的市场推广与广告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。项目二期经济技术指标总用地面积：43129平米总建筑面积124823平米商业建筑面积21344平米公寓建筑面积103479平米容积率：2.89 绿化率：32.44%规划摆位图：津滨两地生活无边界东丽区重要片区的分布东丽湖温泉度假旅游区东丽软华明经件园济区东丽开发区军粮城工业园滨海重机工业园我们项目属于轻轨沿线项目，衬托与军粮城工业园，延伸向津滨两市。•区

5、域产品简分n东丽区短期住宅及公寓市场，表现为供大于求的态势，但基于滨海新区的大力开发、开发区西区的建设完成及区域第一居所的成功转型，未来区域需求量会有进一步的释放，供大于求态势会有所改善。n产品分析来看，东丽区在售楼盘目前逐渐从别墅产品过渡到洋房、小高层，建筑规模不等，万科东丽湖、空港片区成为区域供应市场支柱；随着新城镇规划得深入进行，第一居所的逐步转变，二房、三房等经济户型会愈加成为供应市场主流。n从出让地块分析，未来东丽湖板块成交及未来出让地块面积较大，导致未来市场竞争加大。而轻轨沿线板块，出

6、让土地很少，未来将成为稀缺的轻轨沿线产品津滨两地生活无边界津河东区东丽塘东丽区开发区滨海新区路路◆东丽区域津塘路沿线房地产市场◆东丽区域津塘路沿线房地产市场军粮城开发区3.津塘路津塘路轻轨沿线房地产市场状况状况（4）重点项目容积住宅（万商业（万项目名称销售均价项目位置建筑形式开发商占地户数主力户型率平米）平米）津塘路与月牙河南路交口以8299平米二居融科.金月湾13000高层融科智地627002.514.4815191.2南200米130135平米三居80平米一居中山门四号路与虎丘路交口96-11

7、6平米二居、123-格调竹境13400均高层天津泰达550002.614.512001（45中学操场对过）168平米三居金地紫乐府未定津塘路沿线一号桥别墅、金地740000.86.2252别墅0天津市新型78-85平米一居河东区雪莲南路以西，龙峰高层,小高建筑材料房朝阳上品均110001070001.84.4216085-95平米两居0路以东，津塘公路以北层地产开发公105-140平米三室司万科魅力之城9000津塘公路轻轨开发区站北侧小高层万科88914 1.5113.836164086-94精装

8、两居0塘沽区客运站以西，津塘公路高层天津普利达房94-109两室；120-136三远洋城100007000002.6200170004华北陶瓷正对面地产建设开发室东丽一号待定东丽开发区华润超市后高层、洋房阳光滨海83300325100090平米两室10津塘公路与茶金路交口（军公寓,商铺,天津市源园滨海国际新干线780067000320——未定2.4粮城）框架高层房地产津塘沿线项目，从建筑形式上看以多层、小高层以主，容积率基本在2左右，产品档次普遍偏低；主推户型面积由西向东逐步增大，