房地产估价师经营与管理练习题第38讲第七章：风险分析与决策新版

《房地产估价师经营与管理练习题第38讲第七章：风险分析与决策新版》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、三、不确定性因素的相互作用从以上分析可以看出，房地产开发过程中所涉及的这些不确定性因素，或者以独立的形式，或者以相互同步或不同步的形式发生着变化。这些变化的最终结果，是对房地产开发投资项目的成本费用和效益产生影响。假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。在这种前提下对项目进行不确定性分析的意义不大。第二节　盈亏平衡分析（史记：属于不确定性分析的一种）一、盈亏平衡分析的基本原理盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡

2、关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点（BreakEvenPoint，BEP），在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量

3、之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析（史记：是在完全竞争情形下）。当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。实际工作中，线性盈亏平衡分析最常用，因此这里主要介绍线性盈亏平衡分析的方法。线性盈亏平衡分析的基本公式是：年销售收入方程：B＝P×Q年总成本费用方程：C＝Cf＋Cv×Q其中，B为销售收入，P为销售单价，C为总成本，Cf为总固定成本，Cv为单位变动成

4、本，Q为产销量。当产销量超过平衡点数量Q时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q时，项目处于亏损区域，如图7－1所示。图7－1盈亏平衡分析图［例7－1］某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。解］单位产品变动成本：Cv＝（7800－3000）/3＝1600（元/件）盈亏平衡产量：Q*＝3000/（3000－l600）＝2．14（万件/年）盈亏平衡价格：P*＝1600＋3000/3＝2600（元/件）盈亏平衡单位产品变动成

5、本：CV*＝3000－3000/3＝2000（元/件）例题2．某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　）元/㎡。（2008年试题）A．2350B．2937．5B．3250D．4062．5答案：B解析：4500元/㎡×10000㎡×4×80%＝5000万元＋χ×10000㎡×4×80%，解得：χ＝2937.5元/㎡。二、房地产开发项目盈亏平衡

6、分析（重要考点）（史记：建议改为房地产投资项目，包含房地产开发和房地产置业两种情形）房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值（史记：即达到目标收益率要求），以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值（史记：此时收益率＝财务内部收益率），以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。单

7、个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。（一）最低租售价格分析（史记：是收入项目）租金和售价，是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。最

8、低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（史记：该项目能承受的收入越低，说明其抗风险能力越强）（二）最低租售数量分析（史记：是收入项目）最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最主要的不确定性因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在一定的租金水平下达到理想的出租率，通常是开发投资项目成败的关键。最低销售量是指在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利，所必须达到的销售量。最低