房地产估价师经营与管理练习题第49讲第十章物业资产管理新版

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1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容以及收益性物业租金确定和费用测算方法的了解、熟悉和掌握程度。考试要求l．掌握物业管理；2．熟悉设施管理；3．熟悉房地产资产管理；4．了解房地产组合投资管理；5．掌握制定物业管理计划；6．熟悉加强市场宜传；7．掌握制定租金收取办法；8．了解物业的维修养护；9．了解安全保卫；10．了解协调与业主和租户的关系；11．了解进行物业管理组织与控制；12．掌握写字楼的分类；13．熟悉写字楼分类过程中要考虑的因素；14．熟悉写字楼租户的选择

2、；15．掌握写字楼租金的确定；16．了解写字楼物业的租约与租约谈判；17．掌握零售商业物业分析；18．熟悉零售商业物业租户的选择；19．掌握零售商业物业的租金；20．了解零售商业物业的租约；21．了解零售商业物业的其他管理工作；22．掌握收益性物业经营状况的评估；23．掌握收益性物业管理中的经营费用；24．熟悉收益性物业管理中的预算；25．熟悉收益性物业财务收支报告。二、内容讲解第十章物业资产管理第一节物业资产管理的内涵物业资产管理是房地产开发过程的延续。随着房地产市场的发展，尤其是以收益性房地产为对象的房地产投资活

3、动的增加，物业资产管理服务需求日益增加。熟悉房地产使用过程尤其是该过程中的物业资产管理工作，有助于房地产估价师把握物业使用过程的特点、收益与费用的类型及其确定方式，以及物业资产管理服务对房地产价值的影响。物业资产管理是指为了满足置业投资者的目标，综合利用物业管理（Prop－ertyManagement）、设施管理（FacilitiesManagement）、房地产资产管理（RealEstateAssetsManagement）、房地产组合投资管理（RealEstatePortfolioMan－agement）的技术、

4、手段和模式，以收益性物业为对象，为投资者提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。史家解读：物业资产管理的概念内涵太小，不包含居住物业管理。物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系如图10－1所示。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。例题1．在物业资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。（）（2005年试题）答案：×图10-1房地产资产管理的内容及其相互关系一、物业管理（重要考点）物业管理是一

5、种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。物业管理关注的重点是租用建筑物的租户对其所使用的物

6、业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，物业管理中的每一部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理（CPM）。（史记：我国是物业管理师，2010年开始正式实行全国考试确定通过人员）二、设施管理（重要考点）设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。设施管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。商业企业越来越强烈地认识到，拥有一个管理有序、高效率的办公环境，对企业的成功

7、非常重要；新技术、环境意识和对健康的日益关注，也导致了对设施管理专业服务需求的日益增加。设施管理的传统服务主要集中在设施的运行管理与维护，但目前已扩展到为写字楼内的雇员提供一个安全、有效率的工作环境，为医院、高科技产业提供设施设备维护、空间环境维护服务等方面。例如，设施管理人员要负责保持写字楼内良好的空气质量，为楼宇更新安全控制系统，为残疾人提供无障碍的通行设施，保证设施符合政府法规和环境、健康、安全标准等。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资

8、产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为注册设施管理经理（CFM）。三、房地产资产管理（重要考点）房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此，资产管理公司通常聘请若干物业服务企业和设施管理