城市综合体项目工作步骤及开发流程

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1、专注城市综合体开发顾问城市综合体开发前需要考虑的8件事城市综合体项目工作步骤及开发流程香港合一工作营投资管理有限公司2010.09Part1关于城市综合体的认识及可比案例研究Part2合一工作营综合体工作流程Part3合一工作营综合体方面成功案例Part4合一工作营整合的工作优势Part1关于城市综合体项目的认识观点·对城市综合体项目的理解对于综合体类项目而言，要在未来有令人满意的收益，必须使项目内各种产品类型在定位规划初期即相互呼应、互为支撑，以期后续运营期间形成良性互动，从而产生较大的利益上升空间，才能实

2、现目标。因此，本建议书将从对“城市综合体的认知”开始，阐述本司对城市综合体的操作理解，从而提出本司对城市综合体项目操作的“初步思考”观点·对城市综合体的认知对城市综合体的认知城市综合体从产品组成上包含了商业、办公、酒店等物业，在某种程度上，城市综合体代表了商办项目开发的最高层级，因此，我们先着重阐述对城市综合体的理解。业商公办店酒综合体观点·对城市综合体的认知城市综合体发展的背景城市综合体发展的背景意识形态层面---城市化进程层面---城市形态发展到一定阶段的必然产物城市人口聚积、资源功能聚积、用地紧张到一定

3、程度城市综合体产品形态层面---是现代城市发展背景下建筑综合体的升级与城市空间的延续观点·对城市综合体的认知城市综合体是指在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。具备现代城市的全部功能城市聚集催生城市综合体城市综合体的价值体系商业、办公、居住、社会性催生：结束“商业生态系统价值旅店、展览、餐饮、摊大饼”模式，不再“会议、文娱和交通等钟摆式”生活城市空间延续价值城市生活空间的三项精神性催生：城市“以上进行组合生态化”要求

4、土地乘数效应价值城市综合体——城中之城1商务操纵着城市信息流、资金流和物流为城市街区提供安全的生活空间商业2城市综合体的4居住四大核心功能形成城市吸引力和支持其他功能为流动的人口提供舒适的居住环境酒店3观点·对城市综合体的认知HOPSCA最完满的城市综合体，集Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）于一身功能模型功能价值体系观点·对城市综合体的认知城市综合体最大的特点——即为通过

5、各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。城市综合体发展的特征观点·对城市综合体的认知规模：体量巨大建筑：高密集约物业：复合互补综合体资金：巨额投资内部：立体连续时间：周期较长外部：高便可达观点·对城市综合体的认知城市综合体是点燃城市化进程的“火炬”，城市综合体对于城市发展及城市居民生活都起到巨大了作用，改变城市面貌的同时更从根本上改变人们的生活。城市综合体的作用和意义为什么政府、市长愿意做综合体为什么开发商愿意做综合体为什么消费者愿意买综合

6、体城市需要标志和名片集约的产品模型大品牌的担保拉动区域经济和文化的发展合理的投资模型无限想象的价值空间观点·对城市综合体的认知城市综合体从早期工业化时代发展至今，已经形成了大量的成功范例和经验，根据项目开发背景的不同及资源整合能力的差异，形成了几种不同的开发模式。城市综合体开发主体模式分类“合资-公共财政补贴综合开发模式合作链开发模式专业地产商模式”模式•美国纽约“洛克菲勒中心•日本池袋日之出大街•北京华贸中心•上海新天地（瑞安集团）（洛克菲勒财团兴建）•日本比谷商业区•深圳华润中心•万达广场（万

7、达集团）•法国巴黎德方斯区（法国政府兴建）特点：特点：特点：特点：•投资主体单一•政府给予支持•将项目开发运营按进度细•单一开发商开发，对开发•合作机构较少•公私合作，各取其利分商专业度和资金要求较高•功能比较单一•合作机构较少•各个阶段由专业公司执行•功能性较强，专业性不够观点·对城市综合体的认知/城市综合体开发主体模式对于城市综合体个案开发主体模式应建立在综合考量和权衡开发商资金实力、开发专业能力、政府支持度等因素后进行明确观点·对城市综合体的认知/城市综合体发展的功能核心模式城市综合体的规模庞大且功能丰

8、富，在项目开发中，确定何种功能为主导，将为项目发展定性，同时将在很大程度上决定项目的成功与否。城市综合体发展的五种功能核心模式发展模式特征案例城市核心区；上海五角场商业功能主干道沿线香港新城市广场模式一区域功能缺乏，需求旺盛；深圳华润中心核心模式人流及商业气氛日本福冈博多运河城一流的合作团队规划设计/经营管理合肥元一时代广场不远离城市核心区；酒店功能交通可达性好，沿主干道沿线；模式二商务客户支持；上