房地产项目投资决策及价值策划

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1、PART2:房地产项目投资决策及价值策划房地产项目投资决策及价值策划——拿地策略、土地研判、开发策略及产品策略汉略地产研究中心2011年7月目录I.基于公司战略导向的项目拓展决策II.房地产公司项目拓展专业体系III.投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接IV.房地产公司的投资流程和评估体系的建设V.什么样的土地是A+土地21.基于公司战略导向的项目拓展决策1.1.房地产行业发展的内外部因素分析1.2.发展战略的选择与房地产项目拓展趋向1.3.美国房地产企业项目拓展战略1.4.战略对项目拓展决策的影响31.1.房地产行业发展的内外部因素分析4本报告回答以下八个问题：1、中国未

2、来10年处于什么样的时期？城镇化和城市发展将会面临哪些挑战？2、影响中国未来10年住宅需求的因素有哪些？它们的作用、相互关系和重要性如何？3、未来10年中国城镇人口、年龄构成和家庭结构预测情况如何？城镇化进程如何？住宅需求空间有多大？都在哪些地方？4、未来10年中国住宅市场规模有多大？老龄住宅、学生公寓和分时度假住宅前景如何？5、未来10年中国旧城改造市场空间有多大？在哪些地方？6、住宅产业现代化对中国住宅产业发展有哪些影响？7、可持续发展对中国住宅产业发展有哪些影响？8、未来10年中国可能有哪些重要法规和政策出台？对住宅产业会有什么影响？51、中国未来10年处于什么样的时期

3、？城镇化和城市发展将会面临哪些挑战？2、影响未来10年住宅需求的因素有哪些？它们的作用、相互关系和重要性如何？对影响未来10年住宅房地产业需求增长的8个因素进行了分析，8个因素的重要性排序和相互关系如下：可持续发展11、人口和家庭变化、人口和家庭变化22、城镇化、城镇化购买能住宅力提高居住条件改善产业化33、居住条件改善、居住条件改善44、经济增长、经济增长经济增长55、购买能力提高、购买能力提高及产业城镇化旧城改造结构变化66、旧城改造、旧城改造77、住宅产业化、住宅产业化人口和家庭变化88、可持续发展、可持续发展7这8项因素对住宅房地产业影响的表现是：1、人口和家庭变化2

4、、城镇化动增加住宅需求量因3、居住条件改善增加房地产经营总收入4、经济增长增加商品房销售面积条件5、购买能力提高影响住宅细分市场6、旧城改造政影响住宅性能、质量和寿命策7、住宅产业化影响资源消耗、环境负荷和健康8、可持续发展83、未来10年中国城镇人口、年龄构成和家庭结构预测情况如何？城镇化进程如何？住宅需求空间多大？都在哪些地方？人口变化预测考虑了8个参数，采用北京大学曾毅教授的多维动态人口和家庭预测模型ProFamy，得出了5项结果：88个参数个参数55项结果项结果1、预期寿命1、预期寿命2、总和生育率2、总和生育率1、总人口数1、总人口数3、一般结婚和离婚比率3、一般结

5、婚和离婚比率2、人口年龄结构2、人口年龄结构4、平均结婚和生育年龄4、平均结婚和生育年龄3、家庭户的数量3、家庭户的数量5、子女离家的年龄和比例5、子女离家的年龄和比例PROFAMYPROFAMY4、家庭户的规模4、家庭户的规模模型模型6、出生性别比6、出生性别比5、家庭户的类型5、家庭户的类型7、城镇化率7、城镇化率8、城乡人口迁移8、城乡人口迁移10到2015年全国总人口将达13.9亿人；其中城镇人口将上升到6.6亿人；农村人口将下降到7.3亿人。14131211109876520052006200720082009201020112012201320142015农村人口

6、7.727.677.627.567.57.447.417.397.367.337.3城镇人口5.375.515.655.85.946.086.196.296.46.56.6全国总人口13.0913.1813.2713.3613.4413.5213.613.6813.7613.8313.9农村人口城镇人口全国总人口11未来10年中国城镇人口老龄化趋势越来越明显；60岁以上的人口比重将达20%以上。222018161412108620052006200720082009201020112012201320142015-1721.5921.2120.9220.6920.4820.3

7、720.2820.2220.1620.1320.0818-2413.3413.2912.7612.412.2812.1311.711.0910.499.979.5525-3420.4319.8719.8619.6119.218.8918.718.7818.8518.7518.5835-4418.6319.6920.3320.0819.9319.7719.619.519.1818.7218.3245-5916.4116.2416.3117.2517.9718.421919.319.7820.420.9≥6