北京保利大兴天宫院地块项目调研报告

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1、保利大兴天宫院地块调研报告2010年12月8日92目录一.地块现状分析31.宗地概述32.宗地参数分析33.交通条件分析54.周边环境分析65.地块内部条件分析96.地块综合价值评估10二.投资环境分析121.政策环境122.经济环境163.人文环境264.城市规划28三.房地产市场分析401.整体市场402.竞争市场56四.竞争项目分析691.金地仰山692.东亚•马赛公馆723.绿地新里西斯莱764.鸿坤理想城795.金色漫香郡826.竞争项目分析小结84五.目标地块定位851.目标客户定位852.产品定位8

2、53.项目价格预测8692一.地块现状分析1.宗地概述地块位于大兴区北臧村镇，位于南六环与京开高速交叉口的西南侧。处于大兴生物医药产业基地内，地铁大兴线贯穿地块。出让宗地共三块，三块地块呈南北顺序分布，位置关系如上图。2.宗地参数分析(1)6、7号地92序号地块编号用地性质用地规模（㎡）容积率地上建筑规模（㎡）控制高度（m）建筑密度（%）绿地率（%）10505-051F1住宅混合公建用地186392.85218980303020505-054F1住宅混合公建用地199672.85590880303030505-0

3、57F1住宅混合公建用地307302.88604480303040505-063F1住宅混合公建用地63982.81791480303050505-064F1住宅混合公建用地152442.84268380303060505-053F1住宅混合公建用地441212.812353980303070505-062F1住宅混合公建用地302392.884669803030小计————165338——462946——————住宅混合公建用地中，要求住宅建筑规模占地上总建筑规模的60%，即此部分用地中40%为公建立项。从指标

4、方面来看，公建产品比例过大对于项目未来运作及销售所产生的压力较大。另外，地块总体容积率较高，产品形态以高层为主，容积率指标方面无太大优势。项目要求按照30%的比例配套建设保障性住房或两限房，会对项目品质部分造成一定影响。(1)11号地序号地块编号用地性质用地规模（㎡）容积率地上建筑规模（㎡）控制高度（m）建筑密度（%）绿地率（%）10506-005R2二类居住用地535172.513379360253020506-016R52小学用地144000.81152018253030506-021R53托幼用地44280

5、.8354212303040506-022R2二类居住用地416122.5104030602530小计————113957——252885——————主要用地性质为居住用地，容积率为2.5，主要产品形态为高层、小高层，住宅总建筑面积为237823㎡，另外有15062㎡的小学及托幼用地。用地规划中规定3万平米的建筑体量用于公租房。0506-005地块及0506-022地块局部建筑高度可突破调整至80米，在一定程度上可为未来规划一定洋房及低密产品预留空间。(2)12、13、14号地序号地块编号用地性质用地规模（㎡）容

6、积率地上建筑规模（㎡）控制高度（m）建筑密度（%）绿地率（%）10506-036C3文化娱乐用地1521723043424403020506-051C2商业金融用地242652.5606634545309230506-035R2二类居住用地439302.812300480253040506-045R2二类居住用地275872.87724480253050506-098R53托幼用地40000.8320012303060506-056R2二类居住用地260472.87293280253070506-071C2商业金

7、融用地149722.537430454530小计——————404907——————从地块指标来看，居住用地部分建筑面积为273180㎡，占67.5%；其它131727㎡建筑面积为商业金融、文化娱乐机托幼用地，占32.5%。公建部分所占比例较大，且招标文件第六条中明确，“该宗地中文化娱乐、商业金融用途部分不允许分割出售，鼓励中标企业持有经营，如需出售，需经大兴区政府同意”，对开发企业会造成较大的资金压力。居住用地部分容积率为2.8，地块容积率较高，产品形态以高层为主，容积率指标方面无太大优势。项目要求按照30%的

8、比例配套建设保障性住房或两限房，会对项目品质部分造成一定影响。3.交通条件分析(1)6、7号地四至范围是：东至新源东街，南至永兴路，西至天堂河，北至永大路。(2)11号地四至范围是：东至京开高速公路，南至华佗路，西至新源大街，北至庆丰路。(3)12、13、14号地四至范围是：东至京开高速公路和新源大街，南至魏永路和思邈路，西至天堂河，北至华佗路。具体用地范围及周边道路位置