博思堂常熟项目定位分析报告

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1、目录1、宏观背景研究41.1常熟市概况41.1.1常熟市区位41.1.2常熟市历史文化61.1.3常熟市人口及行政区划71.2常熟市经济发展91.2.1常熟市历年经济发展状况91.2.2常熟市经济及产业结构111.2.3常熟市私营企业发展121.2.4常熟市人民生活水平131.3常熟市城市规划及未来发展141.3.1常熟市城市发展演变141.3.2常熟市最新城市规划解读151.3.3昆承湖未来周边规划状况简介201.4研究结论222、政策背景研究232.105年至今主要政策及地方性政策232.1.1“国六条”政策

2、232.1.2.停止别墅用地土地供应242.1.3.“住房结构”调控细则242.2政策对房地产市场及项目入市的影响（政策点评）253、房地产市场宏观研究263.1常熟市房地产投资状况263.2常熟市房地产整体供应状况273.3常熟市房地产整体需求状况283.4研究结论294、房地产市场微观研究304.1房地产一级市场304.1.1常熟市历年土地出让信息概述304.1.2常熟市土地出让情况分析304.1.3常熟市土地出让存量分析344.1.4常熟市土地出让走势分析354.2房地产二级市场364.2.1常熟市房地产二

3、级市场发展概述364.2.2二级市场板块分析404.2.3.常熟市场产品面分析494.2.4.客源层面研究514.3本项目所处区域市场分析544.3.1项目所处板块目前市场状况544.3.2项目未来面临市场竞争分析604.4研究结论625、项目立地条件研究635.1地块概况635.2项目SWOT分析665.3研究结论696、研究结论706.1项目可行性发展条件研究706.2.项目核心定位建议716.2.1.项目市场定位716.2.2.项目产品定位766.2.3.项目客源定位776.2.4.项目价格定位建议886.

4、2.5.项目利润初步核算916.2.6.项目产品其他建议921、宏观背景研究1.1常熟市概况1.1.1常熟市区位常熟地处富饶美丽的长江三角洲中心地带，江苏省东南部。东邻太仓，距上海100千米；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离49千米，南北间最长距离37千米，总面积1264平方千米（含长江界属水面）。地势低平，海拔大都在3—7米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔261米，长6400米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”

5、之说。交通区位方面，常熟距上海虹桥国际机场80公里，距上海浦东国际机场140公里，距离苏州约35公里。整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。常熟整体区位和主要交通动线图1.1.2常熟市历史文化常熟自古人文荟萃，历史悠久，是吴文化的发祥地之一。1986年被国务院公布为国家历史文化名城。境内有距今约5500年的崧泽文化时期的钱底巷遗址、距今约5000年的良渚文化时期的罗墩遗址和西周至春秋时期的吴文化遗址吴王点将台等。常熟历经五千年的文明滥觞延革，文化发达，才俊

6、辈出。远有兴东吴文教的先驱、孔门“十哲”之一“南方夫子”言偃，近有清代两朝帝师、状元宰相翁同和等一大批著名历史人物。自唐至清，共出了9名宰相，8名状元，483名进士。及至现代，两院院士（学部委员）中，常熟籍有18名，包括李强、王淦昌、张光斗、张青莲等知名科学家。历史长河给常熟留下了众多的人文景观，列入国家太湖风景区的虞山国家森林公园和尚湖、沙家浜风景区，使常熟成为名扬海内外的游览胜地。“七溪流水皆通海，十里青山半入城”的自然景观造就了常熟独特的吴中风情。常熟山青水秀，景色绮丽。十里虞山峰峦起伏，半麓入城，尚湖、昆

7、承湖面山而卧，相映增辉；琴川河穿城而过，雅园幽巷点缀其间，构成了山、水、城、园融为一体的水乡风情。众多的名胜古迹和闻名于世的“沙家浜”，使常熟成为名扬海内外的游览胜地。世上湖山天下常熟古城一角中国（常熟）尚湖国际文化节沙家浜风景区尚湖石梅园方塔园可园丰富的人文历史，优越的自然资源让常熟的人文气息更浓厚，让常熟的人，常熟的山山水水，常熟的各个角落都注入了更多的内涵，同时也提供了一个很好的居住环境。1.1.3常熟市人口及行政区划常熟1983年撤县设市，到2000年下辖24个镇，3个农林牧渔场，1个招商城管委会，8个街

8、道办事处，410个行政村，6782个村民小组。而后经过多次行政区划的调整与并革，到目前为止共辖11个镇。分别为虞山镇、梅李镇、海虞镇、新港镇、古里镇、沙家浜、董浜镇、支塘镇、练塘镇、尚湖镇、辛庄镇。同时，1个林场，2个省级开发区（东南经济开发区、滨江经济开发区），1个招商城。到2005年年底，常熟市常住人口达到104.77万，常年流动人口保持在35万左右。其中作为常熟市的