长沙长房时代城项目开发战略策划方案

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1、长房·时代城项目开发战略策划方案提呈机构：长房集团·成城银山房地产开发有限公司提报机构：新前沿不动产机构广州新前沿房地产顾问有限公司第一部分项目开发定位解决方案第一章项目开发定位的原则第二章目标市场定位第三章主题概念定位第四章项目文化定位第五章项目功能定位第一章项目开发定位的原则一、项目开发定位策略（一）项目的SWOT分析1、项目优势（S）⑴地块优势¾“台地地貌”，与周边环境形成自然的切割，台地地势平坦及略有起伏；①台地地貌可以成为项目展开创新的规划、创新的建筑设计、创新的景观设计与开发的“基因性”出发点；②

2、商业区与住宅区因台地地貌形成了自然的高差，为提供多样性的休闲与会晤、交流场所等创造了空间前提；③项目将因该系列价值的发现与发掘而提升产品差异程度与提升价位；¾“原生植被”大量的原生植被对项目创新景观设计提供了充裕的天然要素，为开发出与现实市场上“为买楼而栽树”的差异化景观价值，提供了可能，并可因此而降低部分景观建设成本；¾“拆迁最小”由于项目的前身为厂区，所以其建筑主要集中于大开间的厂房设施，将对开发成本控制起到积极作用。（2）区位优势对于河西大板块而言，地块位置具有独特的价值，区域周边具有不可替代的独特区位

3、优势：¾市府西进，加速“政务区”价值转型即市府西进的拉动力，将加速该区域的市政更新与价值转型，地块距市府板块约3000米，在中小型城市属于最佳的“工作—生活”链接区，既可便捷出行，又可享受生活。¾高科发展，推动“麓谷区”产业集聚高科技产业的高速发展，以及珠三角产业转移为长沙在未来建立产业优势找到契机，而作为高科技的集中发展区域“麓谷区”预计将会在未来5年发展为研发及管理人员超过20，000人，产业工人达到10万人的人口规模，持续的发展将会为项目在开发期内，获得不断壮大的客源规模。¾教育扩张，催生“高教区”加速

4、形成随着加大高等教育普及率与缓解就业压力的需要，“教育产业化”的成为发展潮流，而大学城作为教育产业化与资源（师资/设施等）共享的主要载体得以发展，而地块所邻的湖南师大医学院、湖南大学财院、中南大学湘雅学院、商学院等的聚集，使湖南的、长沙的“高教区”初步成型，为拉动区域文化提升及人才聚集具有强大的助力。¾项目建设，升级“麓谷门户”形象地块位于级高科技园区麓谷的东大门，但是沿桐梓坡西路及玉兰路的大量民居及低档次的沿街经营商户，对区域价值的提升具有抑制作用，但是随着项目的“强势开发”与适度超前的理念定位、开发建设与

5、投入使用，将促进周边商户的功能转型与形象一体化转型，加速升级“麓谷门户”的价值形象。（3）规模优势按照新前沿不动产对未来城市房地产项目的发展研究，规模在30万平方米左右，具有自然与区位优势、城市综合体型的房地产项目，将是未来中小型城市进行规模化发展、降低风险与确保盈利能力的最佳项目；（4）企业优势¾深耕区域，市场信任，作为区域性的标志性企业，长房集团具有多年在区域市场深耕的优势，能够合理掌控区域发展动态、并与消费者建立起一定的信任关系，品牌价值日趋提升；¾资金优势，经过积累已经建立了一定的资金实力和资金筹措能

6、力；¾政府资源夯实，作为国有企业及原政府职能部门的成员组建的企业，与政府保持了良好的关系和互信的渠道，具有夯实政府资源支持；2、项目劣势（W）(1)出行交通便捷性不足从家中出发，步行约需要10以上分钟才能抵达出行交通集中区—汽车西站，将会弱化“搭车族”的购买行为，需要投入成本以建立全新的“捷达出行体系”满足客源市场需求；(2)市政道路对地块的“围”与“切”“围”主要体现在地块的四周皆有过境车辆通过，且主要通往麓谷与西站，噪音等污染源较大；而“切”主要是“S6”地块对项目造成了切割，打破了项目的完整性，为项目的

7、配套、物业管理等造成抑制力；(3)非成熟居住区域区域以“公务”“厂区”为主导，部分目标市场可能会担忧厂区会成为“污染源”，且项目属于长沙市民所理解的非传统的成熟居住区域，需要进行区域概念的“重构”与强有力的市场教育；(4)周边城市配套“有而不精”虽然周边现阶段已经有银行、中小学、购物店等城市公共配套，但是并不能为项目的开发增值或降低社区配套的需求；3、项目机会（0）（1）区域价值整体升级伴随“市府西进、麓谷发展、院校聚集”等影响城市发展速度与方向的重大进程，以及“河西新城”将在未来重点建设成为一个功能明确的“

8、政治、科技、教育、文化”中心区，为区域的整体升级构建起腾飞雏形和为在区域内建设高标准、现代化的居住中心找到了基石。（2）城市高速发展创造充分就业与新的消费高潮作为“中部崛起”的重要区域，长沙市政府将“活力长沙”作为城市现阶段的发展基调，就是要在“经济活力”方面，发展内外并促的政策，在招商引资的基础上加快民营企业的发展；在“文化活力”方面，强势发展影视、动漫、出版等，并在有“湖南卫视”“蓝猫”等标杆企