武汉极地海洋世界项目竞标方案(商业版)

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1、武汉极地海洋世界（商业部分）竞标方案“商业物业”——本项目开发利润的重要来源，项目成败的关键环节之一。面对当前武汉市海量的商业物业供应与急剧萎缩的市场需求之间的矛盾；面对短期资金回笼与长期投资回报的抉择；面对中心商业物业与城郊商业物业的激烈博弈；面对销售与招商的互动；面对旅游复合地产与商业结合的庞杂命题，我们需要寻求稳妥而符合市场要求的解决之道。市场认识项目分析思考定位营销策略产品建议市场认识知己知彼，方能百战不殆，让我们先来关注武汉市商业物业市场的整体表现以及在这个市场上与我们的项目将会产生直接影响和关联的片区和项目。武

2、汉市商业物业市场环境分析武汉市商业地产发展轨迹2004年快速升温期2005年火爆开发与销售期2006年理性开发与销售平缓期快速启动——————热烈追捧——————理性回归自2004年以来两年左右的商业地产迅速上升的过程中，成就了一批大型的热销商业物业，也使市民投资商业地产的热情一度高涨。2005年、2006年期间房地产按揭贷款遭遇多次提息以及政策调控，导致商业物业投资回报降低，投资风险增加，市民投资热情逐步开始回落。2006年下半年，武汉商业物业市场存在的重销售、轻经营的现象，随着部分商业项目后期经营过程中弊端的日益呈现而

3、被投资者广泛关注。商业物业高额投资回报难以保障的现实，使人们对商业地产的投资信心大大降低。使众多大型商业项目遭受经营困境和后期销售的瓶颈，项目个体销售进度大大减缓。多极供给，市场竞争快速加剧。中心城区新、老商圈迸发生机，近郊地带大型商业地产陆续涌现。商业背景多元依托，根基差异。或依托成熟商流、或依托巨大人流、或扎堆居民区分别涌现了一批差异化的大型商业物业。汉正街商圈、江汉路商圈、武广商圈、钟家村商圈等核心商圈升级改造，核心商圈焕发新活力；沌口、盘龙城、光谷等近郊商圈着力完善居住区配套，建立区域型商业中心，给商业地产注入更多

4、鲜活元素。商业形式多样，商业步行街、集中型综合商业、专业市场等分别涌现，最大限度吸纳商业人流、聚集商业人气。商业地产供给现状关于价格——经历了前两年的火热开发和商业物业价格的迅速上扬，商业物业价值短期快速释放后，价格即将回归理性轨道，进入相对的价格平稳期。武汉市商业地产发展趋势预测关于开发量——由于受到整体市场需求萎缩以及短期内供应相对过剩的影响，结合当前政策面对投资类型物业产品的打压倾向，中期内整体市场商业物业的供应量受到一定程度的限制，即使有部分项目先后推出，也多以招商租赁的方式推向市场。关于经营管理——市场上众多经典

5、商业物业的操作案例（如万达商业广场），也给予本项目更多的启示：商业项目要立足市场，重销售，轻经营，是难以维持项目持续发展的。商业物业要谋求更长远的发展将会走上重视后期经营管理的方向。片区商业环境分析本项目处于新旧城区交汇处，被后湖、杨汊湖和盘龙城包围，缺乏后湖和杨汊湖与城市中心紧密相连的先天条件，同时又没有盘龙城当前火爆的开发热潮和政策面支撑，当前商业配套和商业氛围较为缺乏。其一：地处近郊地产开发空心地带，缺乏成熟的商业氛围作支撑。盘龙城片区商业业态以满足市民生活需求的社区配套为主；也不乏武汉28街这样的区域配套型商业中心

6、项目商铺价格整体不高；升值潜力大；购买群体以投资人群为主。住宅开发带动商业发展；社区商业配套与区域商业中心并存。片区典型项目武汉28街20万㎡美式风情商业小镇，是以盘龙城别墅区和居住区为依托的区域型商业中心，集超市、特色购物、餐饮美食、娱乐、休闲、养生等商业功能于一体，是盘龙城区域的集中配套区。后湖片区商业业态以满足小区居民基本的生活需求为主。政府对后湖的大力支持，整体价值得到较大的提升，商铺价格相应有较大幅度上涨。距离汉口中心区域较近，该片区商业基本以社区配套商业为主。片区典型项目中一花园位于后湖楼盘相对较为密集的中心地

7、带，沿街分布欧式建筑风情商业步行街区，两排商业街长约1公里，创造了武汉社区商业街规模之最。杨汊湖片区除满足周边居民基本生活需求外，各类专业市场还辐射到区域更广泛和结构更复杂的人群。围绕武商量贩店形成较为成熟的区域型商业中心。新增商业除少量社区商铺外，还酝酿有依赖中环线的专业市场项目。是三个片区中距离汉口中心区域最近的片区。房地产开发相对成熟，新盘供应量较少。片区典型项目六合盛鞋城位于新华下路武商量贩店对面，该项目依托中环、火车站等对外交通大动脉，吸纳外省外市鞋类批发商户，实现汉正街老鞋商户的外迁落户。随着中心城区供应量减少

8、，价格持续攀高，武汉商业物业的开发热点逐步趋向分散，越来越多的投资者将眼光投向了武汉近郊地区。武汉28街的良好开局，为处于城市郊区与城市中心之间中间地带的本项目奠定了良好的局面，本项目地段价值虽然比不上城市中心区域，但是却比近郊区域更为有利。其二：相邻近郊板块商业物业迅速发展，为本项目商业开发提供了有益