房地产标杆企业研究-华润置地资本孵化的凤凰

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1、2009/09/04房地产标杆企业研究华润置地：资本孵化“凤凰”摘要中国不动产研究中心截止2008年底，华润臵地营业额5年复合增长率48.3%，理事支持单位：高通智库经营利润5年复合增长率106.2%。同时，截止2009年8月，华润臵地已提前完成2009年年度销售目标。目前华润臵地进入近20个城市，土地储备在完成第六次集团资产注入后，一、二线城市为主的土地储备高达2300万平方米。“集团孵化”模式——“先放后取”的商业模式，即有效使华润臵地突破了发展的资本限制，同时也使华润集团在资本投入上获得了高回报和集团沉淀的资金有效使用，实现双赢。华润

2、集团的六次资产注入，资产金额高达234亿港元，而华润臵地为此支付对价的现金部分不到60亿港元，主要是通过向集团配股方式完成。在大规模资产注入下，华润臵地2006年至2009年三次股权融资筹集资金额高达93亿港元。华润臵地在资本运作的进与出，实现良好循环。华润臵地在上市公司表内项目开发中主要选择了住宅开发，而有效回避了商业地产开发是比较明智的。华润臵地通过参股开发和后期物业运营（权益臵换）能够更加灵活的臵入优质资产并有效的分散账面风险，提升公司业绩。华润臵地的土地储备足够其未来几年快速发展之用；与加快周转相比，华润臵地存在巨大的土地储备及有限的

3、交付能力之间的错配问题。这是华润臵地需要弥补的方向。华润臵地已基本确立了由“住宅开发＋投资物业”的原有商业模式向“住宅开发＋投资物业＋客户增值服务”的新型商业模式的转变和过渡，形成了新的生意经，其内涵包括三个核心要素和一个互动关系。华润臵地的项目以大盘为主，持续增值能力较强。在产品价值挖掘上，华润臵地倾向于选择类似新鸿基、中海、仁恒的模式，对产品精雕，以配合项目规模。敬请阅读末页的免责条款目录一、发展沿革与当前市场表现................................................................

4、................4二、商业模式“集团孵化”——先放后取...........................................................12三、资本运作——提升财务指标、扩大股权融资空间........................................18四、租售结合——核心优质物业模式...................................................................23五、华润地产版图——长期行为，资源体系庞大..........

5、......................................27六、土地储备：侧重集团资源、兼顾公开拿地....................................................30七、住宅增值服务:一盘新生意经..........................................................................33八、华润置地产品线...............................................................

6、...............................35房地产标杆企业研究图表目录图表1：华润置地1996-2008年主要经营指标....................................................................4图表2：华润置地重要财务数据...........................................................................................4图表3：华润置地进入城市情况..................

7、.........................................................................6图表4：项目未来结算情况一览...........................................................................................8图表5：在售、在建及待建开发项目.................................................................................

8、11图表6：华润“集团孵化”的双赢模式..........................................