华润置地的资本运用模式

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1、华润置地的资本运用模式华润置地的资木运川模式华润置地在融资方面有几人优势，笫一是红色央企的背景优势，笫二是依托母公司的信用-与金融优势，第三是商业模式优势。通过这三个优势，华润置地实现了孵化战略和差异化战略的顺利实施。华润置地从2004年至2012年间，迅速从一个地方地产企业发展到国内最具实力的综合地产开发商z—,这与华润置地的两大战略的部署和落实是密不可分的。背靠华润集团这棵资金实力雄厚的“大树”，华润置地由“门外汉”轻松通过集团并购进入内地地产，并借助独特的“集团孵化”竞争优势，以北京为起点，

2、快速布局全国24个城市。孵化模式的实施前提孵化模式实施的前提条件是符介了集团利益：首先华润早期着眼通过收购模式发展地产业务，从实践看效果不理想。另外，“集团孵化模式”成为集团对地产业务支持的主线。在华润集团“6S+BSC+EVA”的投资管理战略下，集团孵化符合集团战略导向，同时可实现华润置地与母公司实现共赢。再者，华润集团冃前有5家公司在做地产，华润置地是唯一一家上市公司。集团孵化与华润置地在证券市场的操作，形成良好互动。商业地产前期投入□大，资金凹笼缓慢，这对看重报表数据的上市公司來说冇很大的压

3、力。“集团孵化”是主推动力，但逐渐减少对英依赖这种企业孵化模式，可以看做'先放后取'的商业模式，华润在土地、金融杠杆上的使用，以及与资本运作的有效结合，突破了子公司的实力限制。为旗下公司华润置地、华润万家的商业地产扩张提供极大的资金支持。同时也使华润集团在资本投入上获得高回报，沉淀资金得到有效使用。虽然华润置地向集团返回少量现金，但从资金使用成本与资产溢价的角度，华润集团与华润置地同时实现双赢。但进入2012年，随着国内商业地产环境的改变和产品线的LI益成熟，华润置地口前己经逐渐减少对于集团“孵化

4、战略”的依赖，转而史多地寻求与其他开发商、基金公司合作，依靠自身的运营与发展创造现金流，进行规模扩张。以杭州万象城为例，其中华润置地占60%的股份，新鸿基占40%股份，双方共同开发，共同长期持有。华润“集团孵化”资木运作模式华润置地资本运作的核心是：有效降低账而风险、捉升财务指标、扩大股权融资空间，借助资本市场做大做强成为综介性的房地产企业。“孵化战略”的成功來自丁•华润集团较高的资金实力和资木运作能力。这是华润置地在内的快速发展的关键。单纯从业绩表现看，华润置地在房地产股中并非最突出者。但其“集

5、团资金孵化”、“持有型物业比例”和“资本运作、财务控制能力”等优势，使华润置地在发展前景上更为明朗。华润置地是一家综合型地产公司，主营业务为物业发展和物业岀租。2005年末华润置地以31.95亿港元从母公司华润集团手中收购商业地产项冃,通过此次收购行为，使华润置地整体物业运营模式开始具备雏形。华润置地对住宅项L1和商业项冃的“双管齐下”，一方面可以利用住宅的销售加速资金的冋笼，而另一方而对优质商业项冃的持有，也增强了华润置地的抗风险能力。物业运营模式不可复制华润置地的物业运营模式是由金业的自身构架

6、所决定的，国资背景、丰富的同系公司资源以及良好的融资平台是它这种物业运营模式目前获得成功的基础，这种物业运营模式的町复制性不强，具有进入门槛。华润置地物业运营模式的优势主要体现在对于持有型物业的选择时机和持有型物业组合策略的把握上。同时华润置地对于权益配比也卄•常巫视，其所持权益随着物业经营的成熟而逐渐增加。华润在增持持有型物业的同时，也注重公司的财务表现，以及新增持有型物业的优良程度。华润置地在持有顶级CBD地段的甲级写字间作为投资组合的同时，华润置地还欲整体出售其发展的多个项冃，反映其趁旺市消

7、化部分物业，回收资金的策略。并月.持有型物业的资产优良，租金水平表现突出，每平方米租金回报水平高于内地最人的不动产商万达。租售比例华润置地作为集团的上市公司，物业投资组合使其具有持续而稳定的投资冋报预期。通过统计历年开发和持有的物业权益，华润置地占主导权益的项冃开发中住宅类物业比例占到70%左右，而商办类物业比例占到30%。在持有物业方而，商办类物业所占比重超过90%。华润置地在上市公司表内项冃开发中主耍选择了住宅开发，而有效凹避了商业地产开发是比较明科的。未來适当岀售物业在2011年全年业绩发布

8、会上，华润置地表示考虑出售公司综介体项冃里的中小规模项Ao据介绍，这些考虑出售的综合体项冃主要是二三线城市的商业物业，冃都不位于城市的重要地段，定位也非高端产品。华润置地为了增加现金冋流，加快发展速度，适当处理综合体里而一些不是最垂要的、成长性不是很强的物业。2012年了，华润置地改变了曾经100%持有的物业开发模式，使自身运营史具灵活性，对市场的适皿能力进一步提高。，华润置地由“住宅开发+投资物业”的原有商业模式，向“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的新型商业模式转变和过渡。华