兰山项目分析

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1、城建·兰山小区商业配套项目运作规划目录第一章基本介绍一、研究目标二、研究途径和方法三、研究工作依据第二章项目总论一、项目位置：二、建设规划第三章区域市场状况分析一、项目所在片区环境简析二、项目片区商业情况分析三、项目消费市场分析四、综述第四章商业规划及商业价格定位一、项目商业规划及业态定位二、物业价格定位第五章项目投资效益分析一、销售收入二、租赁收入第六章主力商业经营投资分析一、商业经营投入分析二、营业经营收益分析三、综合分析第一章基本介绍一、研究目标本项目规划研究的目标是针对临沂市类似房地产项目进行调查研究，记录并分析有关市场资料，以此确定临沂城建兰山小区商业项目定位、

2、规划、营销及招商策略的制定和投资收益的评估。二、研究途径和方法为达到以上目标，我们进行了以下几方面工作：1、对项目进行实地考察，以研究影响房地产开发成功与否的重要因素，例如：1)、地区发展趋势2)、地区特性3)、交通便利性4).影响项目市场占有率的优势和劣势2、同以下人员举行会议和访谈1)、丰富经验的房地产项目策划、建筑、营销、经营管理人员2)、各有关楼盘的使用者和管理者3、收集并分析了有关的经济和人口统计数据，以确定对本开发项目的需求量有所影响的因素。4、对临沂市及项目周边的商业物业、住宅市场进行实际调查，以确定商业物业的供应情况，同时包括对市场区域内的不同用途项目的市

3、场状况进行总体调查。三、研究工作依据1、《2005年临沂统计年鉴》2、《房地产估价规范》3、《临沂发展规划》4、市场调研资料第二章项目总论一、项目位置项目位于兰山小区东南侧，临水田路。二、建设规划占地面积地2100平方米建筑面积：近10000平方米总层数5层，其中地上4层，地下1层。项目位置图第三章区域市场状况分析一、项目所在片区环境简析兰山小区位于临沂市繁华的商业中心区,周边有鲁南家具城、桃源大世界等商业项目和兰山小区、宋王庄小区等居民小区。本项目周边人口数据办事处人口数（人）兰山小区9200宋王庄小区10400其它居民区1200生意人口8000流动人口30000合计5

4、8800目标地块半径1.5公里范围内包括2个居民小区，总人口接近3万人。流动人口3万人，总人口约6多万人。同时，周边有众多居住楼盘正在开发，预计3年内，周边居住人口达8万人。二、项目片区商业情况分析本片区的商业正处于一个快速发展期，商业业态主要为批发市场和数码科技产品。项目北侧为居民生活区，南侧为宋王庄小区，东侧为兰山小区，西侧为鲁南家具城，周边分布的商业项目有九州超市、东方购物中心、东都超市、童车市场、鲁南家具城、兰田步行街、桃源大世界和数码港等。主要商业业态以批发业、数码产品和社区性商业为主。三、项目消费市场分析通过对周边市场和消费目标客户群体的了解，目标消费群体的消

5、费习惯为：通过对居民的习惯购物距离分析可以看出，居民的习惯购物距离为500米左右，占一半左右。通过分析可以看出，大部分居民的周平均购物在4次左右。通过分析可以看出，日常消费以家庭日用品、食品和生鲜食品为主，基本比例相当。可以看出，目前消费客户比较在意购物场所的商品品类，其次是服务、价格和环境。可以看出，消费者对新购物场所的期待较高，希望在各个方面都有很好的提升。从居民日常购物场所可以看出，主要购物场所为大福源、市场和九州等。说明居民有一次性购物的需求。居民日常每周在外就餐的次数在4次左右，说明餐饮类消费有一定市场潜力。居民每单购物消费水平集中在10-30元之间，说明消费能

6、力良好。四、综述从以上分析可以看出，居民的日常购物集中在生活日用品和易消耗品上，对商业的商品品种、服务以及价格比较关注，日常消费水平向好。同时，餐饮类消费有一定市场。本项目的选址和规划符合零售商业的基本要求，周边的固有消费群体是整个项目吸引人流的重要磁极和锚固点，将使本项目成为一个社区服务性商业项目。巨大的消费潜力、综合购物的便利、良好的购物环境，为本项目的良好基础。有消费群体，就有项目发展的基础。第四章商业规划及商业价格定位一、项目商业规划及业态定位本项目商业模式：按照周边的消费潜力需求，开发社区性的小型商业，满足客户多层次的消费需求。商业项目的运作，不仅在于对现有商业

7、的运作，同时能提升整个小区的档次，可以促进小区现有在售住宅和商业的销售以及销售价位的提升。我们坚信，在先进的经营理念之下，本项目必将形成周边居民消费不可缺少的商业场所，并引领兰山小区走向更高层次。1、项目定位：社区服务性商业2、业态组合主力商业、娱乐餐饮、文化休闲等。3、业态形式超级市场、专卖店、社区配套项目、休闲茶座、会所、特色餐饮美食。4、商业业态布局规划楼层定位（面积）业态B1超级市场（3000㎡）生活超市L1社区配套项目、精品店（1000㎡）＋超级市场（1000㎡）专卖店、干洗医药、通讯保健、及生活超市L2休闲时尚新城