道非道2011年江苏盐城中南世纪城Ⅱ期营销策略案

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1、中南世纪城Ⅱ期营销策略案2011.3超越不是在现有的基础上得过且过，而是从自身的资源开始，寻求一种更高的视角。我们的超越是：追求产品本身价值之上的——“超值贩卖”。二、提出目标一、市场解析三、项目定位四、价值塑造五、营销策略CONTENTS六、项目跟进2011年房地产市场正在发生怎样变化……民生公平健康稳定市场解析——宏观形势市场是资本有效运营的载体市场解析——房地产形势成交量方面，主要城市回升乏力。春节后，诸多新政调控已出台，市场预期方向明朗，最近两周（2.14-2.27）成交量相比春节期间有明显回升，但仍低于春节前，成交量

2、回升乏力，二三线城市相比一线城市成交量回升更趋近于春节前水平。一、二月份市场形势：商品住宅价格北京、深圳波动较大，上海、广州较为平稳，主要城市成交量回升乏力。市场解析——房地产形势2月27日，国务院总理温家宝再次专程来到中国政府网和新华网访谈室，接受中国政府网和新华联合专访，同海内外网友进行在线交流。谈到房价问题时，温家宝总理说，有信心使房价保持在合理水平，从去年到今年，先后出台了三次调控措施，这三次调控措施总体上越来越有力，针对性越来越强，采取的主要手段有增加供给、抑制投资投机需求及加强市场监管。总理表示有信心使房价保持合理

3、水平，未来1-2年房地产调控高压态势将继续2010年，迎来了“史上最严厉调控”，到2011年度最“给力”限购政策，以及信贷、层层问责制度的严格监控，全国楼市销售量降低，且价格受到严格限制。如何在有限市场，运用有效营销手段争夺客户，是商业资本运行的关键问题！市场解析宏观政策从紧，市场趋于理性项目北侧紧邻主干道世纪大道，且周边不乏成熟、高档小区；再偏西北一点，是经营成熟的丰盛装饰城。东北角为现代居住小区，整体氛围较好；项目西侧和东侧均为成熟商圈及配套环绕本案——金太阳装饰城、红星美凯龙、高力家具港、五星级驿都大酒店、盐城市政府等；

4、项目南侧为开元路。盐都区政府、管委会、法院、市三院南区分院、衡泰.冠城、毕华丽庄园、世纪公园、市一中、大学城等；盐城城南板块成熟商圈核心市场解析——本案北区：地上部分：C栋：13917.8平米D栋：13917.8平米E栋：14371.8平米F栋：23655.7平米G栋：870.2平米小计：66733.3平米地下室：15042.8平米（未定）总建筑面积：81776.1平米南区：AB栋地上部分面积：8532.12平米AB栋地下部分面积：2177.79平米二期总体数据：二期地上总面积：111454.4平米二期地下总面积：17220.

5、6平米二期总建筑面积：128675平米用地性质：商业；容积率：2.12多种物业类型完美组合，使项目更具竞争力；集时尚购物、步行街、SOHO办公、酒店公寓、星级酒店于一身！BACDEFG市场解析——本案栋号户型类型房型建筑面积(约)套数总套数10层小高层（A、B）一梯两户两房88㎡40676套三房123㎡4017层高层（C、D）两梯四户两房65-70㎡136三房120-125㎡13627层高层（F）小公寓一房和两房（一层12户）76㎡、40㎡、55㎡32415层（E）办公楼（一层11户）——165——房型面积套数比例一房/一房半

6、40-55、76㎡32448%两房65-70㎡、88㎡17626%三房120-125㎡17626%部分户型面积偏大，后期销售将存抗性；市场解析——本案区域价值凸显：项目所处区域将规划打造成为盐城经济、文化、教育的新中心，本区域的不断发展建设将进一步推动项目形象与价值的提升；业态完美融合：项目周边楼盘业态均以住宅+商业为主。而本案作为多种物业形态并存的城市综合体，集购物、步行街、星级酒店、SOHO办公、酒店公寓五大业态完美融合，加上具有标志性27层高层，使本案更具竞争力；商圈辐射受众：本案附近项目商业多为装潢装饰材料及建材市场，

7、中南二期的休闲、娱乐、购物、酒店等差异化经营必将辐射周边住宅项目，为其提供配套性商业服务；宏观政策受益：新政“12·26”明令住房限购政策，一二线投资客投资受限，三四线城市将获得契机；住宅的限贷政策，使得商业地产产生机遇。价值点提炼市场解析——本案楼盘名称销售均价（元/㎡）销售动态凤鸣缇香58004月份推出18、20幢18层的高层，面积为78㎡-130㎡的两房、三房蝶湖湾4700在售1、2、3幢，目前仅余十几套130㎡房源，下期预计下半年加推4、5幢102-126㎡海德公园58007、13、16幢小高层预计3月开盘，面积78、

8、88、89、112㎡月湖花城5500在售21、22幢小高层，面积40-100㎡的一房、两房凤凰汇58502010年12月推售共6幢小高层，面积100-145㎡，当天基本售罄天澜湾5200在售9、11幢的18层高层，面积140、160㎡的三房、四房，目前仅余10套左右中南世纪城