房地产估价成本法

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1、第四章成本法主要内容成本含义成本法的概念基本公式适用范围评估步骤重置/重建价格、折旧的概念1第四章成本法4.1成本法的基本原理4.1.1成本法的概念(costapproach)是指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。又称原价法、成本逼近法。实质：通过估算各组成部分求取整体市场价格（积算价格）2第四章成本法成本的含义：1、经济成本（实为价格）：不动产重新建造时的完全价格，非会计成本。2、估价时点的价格：非历史或账面，估计时点3、消费者的成本：非开发商或承建商，最终

2、消费者4、客观成本：非个别，公平客观二、理论依据：卖方—生产费用价值论买方—替代原理3第四章成本法4.1.2理论依据：卖方—生产费用价值论买方—替代原理4第四章成本法4.1.3成本法的特点与适用范围1、特点：1)无市场依据或市场依据不充分，首选估价方法。2）没有考虑不动产的效用、价值及市场需求（缺陷）3）可作为投资者衡量投资效益、可靠性研究的方法5第四章成本法4.1.3成本法的特点与适用范围2、适用范围：（1）适用于缺乏市场交易的房地产（2）适用于较为特殊的房地产（无收益、无交易）（3）房地产抵押、企业合并兼并及房地产投资、房地

3、产保险及其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。（4）适用于工业用地的价格评估（5）适用于全新或基本全新的不动产评估64.1.4成本法的基本公式1.一般形式：积算价格＝重新购建价格（重置价格或重建价格）－折旧（1）重置价格：又称重置成本，以现价的建筑材料、建筑技术与工艺重新建造与旧建筑物具有同等效用的新建筑物的成本。（2）重建价格：又称重建成本，以原有建筑材料、建筑技术和工艺等重新建造与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。74.1.4成本法的基本公式重置或重建价格＝土地取的费用＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润2.

4、新开发土地的基本公式新开发土地价格=（土地取得费用+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益）x修正系数8（1）土地取得费征收集体土地、拆迁征地、市场购买三种形式。土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费土地取得费各项费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助的有关规定标准计算土地补偿费=前三年平均产值的6-10倍安置补助费=前三年平均产值的4-6倍青苗补偿费=单季的产值耕地开垦费＝占多少，垦多少例6.1市场购买土地成本计算9（2）土地开发成本1）基础设施配套费：土地开发程

5、度通水通电通路平整地面（三通一平）通上水通下水通路通电通讯通热通气平整地面（七通一平）2)公共设施建设配套费3)小区开发配套费10第四章成本法（3）管理费用是指为组织和管理土地开发经营活动所必需的费用。工资、福利、办公、差旅等，按比例计算。11（4）投资利息在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值土地取得费按整个开发周期计息如：土地取得费400，开发周期2年利息=400[(1+r）2-1]土地开发费按分期计息。如：600万，3年，第一年投40%，第二年投30%，第三年投30%，贷款利率9%，计算利息。利息=600*40%[

6、(1+9%)2.5-1]+600*30%[(1+9%)1.5-1]+600*30%[(1+9%)0.5-1]=90.46例6.2土地取得费用和开发费用利息计算12（5）销售税费销售开发完成土地所必需的费用以及房地产开发商应缴纳的税费。销售成本，广告、宣传、销售代理费用、交易税费等，按比例计算。13（6）投资利润开发土地的利用类型、开发周期的长短、开发土地所处的经济环境。投资利润土地取得费土地开发费税费投资回报率14第四章成本法（7）土地增值收益土地所有权在经济上的体现，为增值收益。（改变土地用途和功能引起。）土地增值

7、收益土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润土地增值收益率15第四章成本法（8）土地价格修正1）根据评估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正2）采用成本法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。年期修正公式为1K1n1r16第四章成本法3）平均土地价格应考虑土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊可出让土地单价=土地总平均单价/可出让土地的比率总土地面积可出让土地平均单价土地总平均单价可出让的土地面积例6.3出让面积小于总面积，计算出让地价17

8、第四章成本法3.新建房地产的基本公式新建房地产价格=购置土地的价格+建造建筑物的价格＝土地取的费用＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润建造建筑物的价格包含直接成本、间接成本、正常利润例6.4新建房地产价格计算18第四章成本法4.