房地产估价(成本法)

《房地产估价(成本法)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产估价理论与方法1、成本法的含义：成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。第4章房地产估价方法——成本法2、成本法的适用对象：第4章房地产估价方法——成本法3、成本法估价的操作步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；测算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。4、房地产价格构成：第4章房地产估价方法——成本法运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成；一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期

2、工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费用、税金等必要支出以及正常的开发利润；4、房地产价格构成：第4章房地产估价方法——成本法以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润（熟记）第4章房地产估价方法——成本法土地取得成本取得房地产开发用

3、地的途径：市场购置征收集体土地取得；征收国有土地上房屋取得。第4章房地产估价方法——成本法市场购置下的土地成本构成：建设用地使用权价格（地价款）；土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为多少？第4章房地产估价方法——成本法征集集体土地的土地取得成本：征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建

4、设用地使用权出让金等。第4章房地产估价方法——成本法征集集体土地的土地取得成本：土地征收补偿费用土地补偿费耕地被征前3年平均年产值的6-10倍安置补助费每人补助标准为前3年平均年产值的4-6倍地上附着物和亲苗补偿费安排被征地农民的社保费第4章房地产估价方法——成本法被征收房屋补偿费搬迁费临时安置费停产停业损失补偿费补助和奖励征收国有土地上房屋的土地取得成本：第4章房地产估价方法——成本法建设成本在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：勘察设计和前期工程费；建筑安装工程费；基础设施建设

5、费；公共配套设施建设费；其它工程费；开发期间税费。第4章房地产估价方法——成本法管理费用房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括：人员工资；福利费；办公费；差旅费。管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。第4章房地产估价方法——成本法销售费用销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括：广告费；销售资料制作费；售楼处建设费；样板房建设费代理佣金等。销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。第4章房地产估价方法——成本法投资利息指房地产开发完成获知实现销售之前发生的所有必要

6、费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费；土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息；借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的机会成本的考虑。第4章房地产估价方法——成本法投资利息投资利息的计算把握原则：1、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用（熟记）；2、计息周期：计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）；3、计息期：起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间；4、计息方式：单利计

7、息、复利计息。第4章房地产估价方法——成本法投资利息单利计息公式复利计息公式第4章房地产估价方法——成本法销售税费销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”；其它销售税费，包括印花税、交易手续费。第4章房地产估价方法——成本法开发利润开发利润是指房地产开发企业的利润，是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的平均利润，是需要实现估算的；开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，

8、不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润；开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。第4章房地产估价方法——成本法开发利润直接成本利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本）投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）成本利润率＝