西安城北重点项目调研报告

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1、西安城北重点项目调研营销策划部2010.07.02个案现状及房源客源分析项目整合对比调研个案调研总述调研区域市场思路区域市场现状海璟台北湾风景御园汇通太古城紫薇风尚紫薇希望城雅菏四季城首创国际城项目概况公建配套:中餐厅;超市;家政中心;娱乐中心;洗衣房;标志建筑:大明宫遗址公园绿化:城市运动公园就医条件:阳光医院，中心医院未央分院，长安医院就学条件:西安中学，交大附中、市66中、长庆8中、市图书馆商业环境:人人乐、沃尔玛、金花奥斯卡本案公共交通：506、517、22、17、618、18、17、228、209、601、600、711等地铁2号线凤城五

2、路站交通区位可再生能源与住宅技术集成应用示范社区风能太阳能中水新风无线网络采用太阳能热水，部分太阳能采暖，照明系统，减少常规能源使用，减少生活成本。部分照明采用风能发电技术，不产生辐射污染，不破坏生态，节约常规能源。采用生物膜中水处理系统，净化生活杂排水，用于园艺，洗车等。每户安装可控式单向流新风系统，引入新鲜空气与室内，净化室内空气。整个社区采用无线网络系统，在房间内任意角落高速上网。项目卖点1、以1-5号楼中小户型底层商业裙房围合中央大户型，满足项目围合设计。2高层建筑，通过15°偏转形成斜向时尚空间。同时采用折线楼型设计，活跃灵动，确保私密；160

3、00㎡的围合商业销售中心社区双语幼儿园以悬瀑，休闲广场，木栈道，水系主题，打造多重景观，以木本，草本，乔木，灌木打造多树种园林景观。项目卖点多重色彩结合体现项目年轻化，现代感，现代简约建筑色彩搭配高低错落布局，是整个项目减少了视觉上的压迫感，线条简洁明快，顶层架空结构轻盈时尚项目卖点价格走势从项目2009年4月开始至2010年4月26日价格较快增长，从4月-7月价格保持原有水平。与调控政策相关，且由于紫薇风尚部分户型存在拆分问题，且剩余房源均为高层大两室，大三室，四室等户型，面积较大，总价过高，造成销售较差。整体项目以中大户型为主，其中，40.-90，9

4、0-140，140-180之间比例基本为1：3：2，部分跃层忽略。其中40-90㎡主要针对人群城北区域内首次置业的年轻客群，部分投资客群。这部分客群消费为刚需客群，40-90㎡房源销售区划速度快。90-140㎡主要针对人群初次改善型人群，长庆客群及部分外地高收入人群。这部分人群成为本项目主力客群，在新政未出台之前，销售区划速度一般，因存在部分拆分户型，新政以后基本停止。剩余约30%房源。140-180㎡主要针对享受型人群，本项目绝大部分成交客户为陕北，渭南等周边高收入人群，亦存在拆分户型，且这部分客群比例较少，加上周边项目竞争造成剩余房源较多，约占50%

5、左右。针对客群一期及二期三期一，二期主力户型为41-180㎡的一室、二室、三室、四室。1-5号楼41、53㎡一室，75㎡两室116㎡三室，1号楼4梯14户，其余2梯3户，3梯6户53、85、130㎡一室，小两室，三室，2梯3户85、115、135、180㎡大三室，四室2梯2户1-5#2011年6月交房，其余2012年3月交房户型分析户型位于二期10#楼119㎡三室南北通透户型，户型全明设计，功能分区明晰，三大分离完美，赠送面积在14㎡左右。阳台半封算一半面积落地飘窗面积全赠送生活阳台，及解决卫生间采光，又使户型得到人性化设计户型位于二期10#楼90㎡两室

6、纯南户型，户型布局紧凑，无浪费面积，且两卧室，阳台均南向，采光充足，功能分区明晰，基本满足居住舒适度。赠送面积在8㎡左右。阳台半封算一半面积落地飘窗面积全赠送生活阳台，及解决厨房采光，又使户型得到人性化设计户型位于一期8#楼187㎡四室南北通透户型，户型方正，布局功能分区明晰，45㎡左右的南向客厅凸显户型舒适度，步入式衣帽间增加户型现代感，全明户型双阳台设计，增加户型实用性，赠送面积达20㎡左右阳台半封算一半面积落地飘窗面积全赠送3期及可能存在的四期项目，后期放量应在一期二期24万建面以上，户型预计在85-130成为本项目主力户型，随着周边项目房源基本匮

7、乏，加上项目独有五大低碳元素，能够保持项目在高价位运行。未来放量预计公建配套:中餐厅;超市;家政中心;娱乐中心;洗衣房;标志建筑:大明宫遗址公园绿化:城市运动公园就医条件:阳光医院，中心医院未央分院，长安医院就学条件:西安中学，交大附中、市66中、长庆8中、市图书馆商业环境:人人乐、沃尔玛、金花奥斯卡项目位于地铁2号线，4号线双地铁环绕。市政府新址亦在项目周边，是周边区域成为新的行政区域，发展潜力较大。市政府新址随着政府北迁，地铁通车，项目后期升值潜力较大。项目自身绿化40%，多树种组合形成园林景观，立面，户型创新上品质较高4万开放商业，小区幼儿园

8、，紫薇品牌，且价格在区域适中等形成项目高性价比商业，住宅，教育，园林，多元化城市