卓达天涯镇项目服务建议书

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1、卓达集团天涯镇项目服务建议书卓达集团天涯镇项目服务建议经过对项目地的实地考察，结合与卓达集团领导的交流，以及对前期资料的解读和对海南旅游发展的研判，我们形成了项目的初步策划思路：一、大势把握艾肯机构认为，必须在国际旅游岛政策背景下思考本案。国际旅游岛战略描绘了海南未来美好的蓝图，但是海南旅游发展春天的序幕才刚刚开启，目前的种种迹象表明，海南旅游业并未得到实质性的改变。现实与目标间的差距为项目提供了巨大的发展机会。旅游发展目标继《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式颁布，海南省委、省政府最新编制的《海南国际旅

2、游岛建设发展规划纲要》也明确提出，到2020年，海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。三亚作为国际旅游岛建设的排头兵，提出打造世界著名、亚洲一流的国际性热带海滨风景旅游城市，中国生态文明建设的示范基地和宜居城市，海南省改革创新和城乡统筹试验示范区，到2020年，实现城市知名度和美誉度进一步提升，打造世界级旅游度假天堂的发展目标。旅游发展阶段目前海南旅游整体仍然停留在观光阶段。比较而言，2010年中国人均GDP超过4000美元，旅游正步入休闲度假时代。人们日益增长的旅游经验和休闲度假需求呼唤旅游业向更高层次升级。海南

3、作为中国国际旅游的形象窗口之一，旅游产品和档次都与国际水平存在一定差距，这也正为本项目的开发提供前所未有的历史机遇。旅游布局整个海南六大组团的旅游呈现“东热、西冷、南高、北低、中平、海无”的格局。以三亚为核心的南部组团享有国际知名度，是海南旅游发展最核心的增长极，也是兵家必争之地。目前，其度假格局已基本形成，宏观发展环境良好，重点是旅游产品结构优化。旅游产品结构整个海南，尤其是三亚，大众观光和高端度假旅游产品两级分化的问题严重。大众观光产品以传统景区为主，如三亚的天涯海角、南山、大小洞天、呀诺达雨林文化旅游区等，参与性低

4、，产品老化问题日益突出，游客流失加剧。高端度假产品主要以酒店和高尔夫为载体，档次高，但缺乏特色。总体来看，真正的精品观光产品、特色休闲娱乐和主题度假产品非常稀缺。总体评价：国际旅游岛战略是馅饼也是陷阱,在抓住机遇的同时必须保持清醒的认识，以“稳、准、狠”三字箴言作为开发原则。稳：考虑打造国际度假旅游地所必经的过程，处理好观光与休闲度假阶段的衔接。虽然休闲度假是未来旅游的发展方向，但目前完全摒弃观光市场不现实，需要细分市场，挖掘其中最有价值的潜在市场。准：国际旅游岛定位于国际，但目前看来，国内市场仍然是客源主体，必须关注内需市

5、场上真实的需求和潜在的需求。近年来三亚的度假游客越来越多，他们的需求越加多元。因此，项目开发要围绕度假设置丰富的、具有地方特色的可参与性项目和服务配套设施，打造高品位、多层次的旅游综合体。狠：在国际旅游岛建设的大背景下，海南的土地和资源越加稀缺。因此，小打小闹已经难以实现突围，需要抓住机遇，瞄准市场，大手笔、造亮点、出话题，从区域开发的视角挖掘项目建设为该片区、所在城市，乃至整个海南带来的综合价值。二、基地认知1、项目地区位条件好，如何与周边景区形成互补和差异化是突破重点。本案的交通区位优越，同时位于三亚旅游热线——西线上，

6、拥有充足的客源保障，未来市场前景乐观。如何借助区位优势，依托项目地资源，将旅游和国际化文章做足，与周边景区形成互补和差异化是项目开发的重点。2、项目规模大，需要发展产业体系以获得持续动力。项目总占地5.37万亩，可开发建设用地充足，便于做大文章。因此，仅靠旅游难以支撑整个项目发展，必须以旅游为突破口，发展相关的产业体系，形成源源不断的动力和生机。3、在土地政策内发挥农田的最大价值。项目地的景观基调是田园，基本农田面积近半，政策受限较多。需要在政策许可范围内，找到一条基本农田和旅游或产业很好结合的道路。4、农民的安置问题是最重

7、要的社会责任。本案拆迁量较大，农民安置问题较为突出。三亚是海南省统筹城乡发展的试点地区。在此背景下，本项目要创新性走出一条新农村建设道路，即是打动政府和当地农民的一个敲门砖，也是项目持续顺利运作的保障。三、艾肯建议1、项目定位以田园为基调，以旅游为突破口，以多产业为后续动力，按照区域开发理念，国际化视野，打造集生态休闲、主题游乐、文化体验、度假、演艺、产业基地为一体的一站式旅游目的地。打造五大名片“旅游名片、度假名片、产业名片、文化名片、社会主义新农村建设名片”，建设海南首个国家级文化产业示范区。2、发展模式以旅游为内核

8、，以度假、农业、文化三大产业为支撑，以社会主义新农村建设为保障，形成多产业有机联动的发展综合体。以旅游为核心的“1+N”综合产业发展模式有利于充分发挥地块的潜力，形成多元化产业链条，以旅游为先锋带旺人气，其他产业适时滚动联动开发，短线资金回笼和长线旅游、产业利润相结合，实现区域发展综合效应