烟台银都项目商业定位报0807 (NXPowerLite)

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1、商业整体定位及规划发展策略谨呈：烟台银都实业有限公司2008.7.12报告结构商业结构分析商业市场研究商圈特征分析商业街区分析商业模式分析基础市场出口宏观发展背景研究整体规划发展建议项目本体分析项目整体定位项目市场定位项目客群定位项目业态定位竞争个案分析一:宏观发展背景研究宏观经济环境分析城市发展规划分析商业服务业发展分析（一）宏观经济环境分析第三大经济圈——环黄环渤海经济圈前沿城市，较优秀的沿海环境、投资环境；优越的地理区位和交通优势奠定良好的发展潜力；经济持续快速发展，2007年烟台市GDP总量超过济南，仅次于青岛，居山东省第二；烟台市城

2、镇居民人均可支配收入大幅度增长，购买力持续增强。经济环境发展利好，项目发展际遇较好（二）城市发展规划分析芝罘组团——商业商务中心、金融中心和服务中心通过用地功能置换、环境整治、旧城改造强化中心城区职能，调整布局并增加商贸、文化娱乐、公共服务等公共设施，构成以商贸聚集为主体的城市综合服务功能区；实施滨海地区带综合开发改造，形成独具特色的滨海城市风貌。莱山组团——政治文化中心及科研中心以高等院校、体育公园、世贸中心和行政中心建设为重点，突出人文亮点，提升城市品位，形成科技教育、行政、体育和先进的智能化技术为核心的新产业区。开发区组团——对外开放基

3、地、先进制造业核心区域以经济结构优化和产业集聚为核心，以引进大型工业项目为龙头，拓展产业结构，延伸产业链，增加完善居住、商业等配套设施用地，使之成为烟台产业发展新区。福山组团——综合制造业、农业高新技术产业等城郊外向型经济区域合理布局工业、居住及各项建设用地，完善基础设施建设，提炼壮大主导产业，带动民营产业的发展，形成产业发展聚集的高地。烟台城市居住后花园。八角组团——临港工业和物流中心加大港口建设力度、完善港口配套设施、提高港口容量、大力发展临港大工业和现代物流业、实现产业与港口联动的发展格局。牟平组团——以旅游发展为重点的综合功能区、发展

4、备用地充分利用现有的基础设施及自然条件重点发展旅游接待设施，合理布局城市各项用地，形成相对独立的综合功能区。烟台城市总体规划提出：积极拓展东西两翼、适度向南发展。资料来源：烟台2007年总体规划展牟平组团八角组团福山组团开发区组团芝罘组团牟平组团莱山组团（三）微观商业经济环境与商业服务业发展分析商业消费环境分析烟台市居民购买力、消费力同比增强，物价水平持续上扬；商业服务经济高度集中市中心区域，外延带发展速度较慢；中心区域对外影响/辐射力较高，综合消费相对高度集中；国内外二线品牌商业形态进入度较高，一线高端品牌匮乏；受区域地理环境影响，外来经济

5、/投资/商业机构持续进入。商业经济高度集中，为项目运营提供基础商服业态繁荣发展，为项目成功创造条件（一）经济环境与商业服务业发展分析3、商业服务业发展分析商业服务业的持续发展证实了烟台市居民购买力的不断增强；近两年烟台市商业服务业的繁荣发展吸引了众多国内外品牌商家纷纷进入烟台市场；商业服务业的发展使得商业企业不断发展扩张，对商业物业的需求增加。商服业态繁荣发展，为项目成功创造条件二:商业市场研究商业结构分析商圈结构分析商业街区发展状况商业模式分析（一）商业结构分析1.城市整体商业分布特点烟台市的重要商业区域集中在芝罘区，一级商业圈集中在旧城区

6、，形成以旧城区商业向周边分散的布局特色。政府缺乏前期对城市的商业规划；2.商业格局规划——商业网点市级商业功能区1处；区级商业功能区7处；社区级商业功能区28处；大型商业零售网点52处；商品交易市场集中布局，形成6处市场，共计48处商品交易市场。1.核心商圈核心商圈区域划分：烟台的商业中心圈集中在芝罘区南大街—海港路――北马路――三站批发市场附近。租金水平：80-150元/平方米/月.业态组合：大型百货、大型超市及日常消费用品售卖为主.（二）商圈结构分析2.次级商圈次级商圈区域划分：经济技术开发区长江路段、莱山区迎春大街路段。。。租金水平：8

7、0-100元/平方米/月；业态组合：中型百货、中型超市及日常消费品售卖为主；建材综合市场；写字楼。（二）商圈结构分析3.边缘商圈边缘商圈区域划分：待开发镇、区中心街道、居住集中社区租金水平：40-50元/平方米/月；业态组合：中小型社区商超，满足日常生活消费的便利型商业为主。（二）商圈结构分析海港路商圈—市级商业中心代表商业：振华商厦/振华购物中心/百盛幸福商圈—区级商业中心代表商业：九隆商街/振华广场黄务商圈—区级商业中心代表商业：汽车交易广场/海尔物流园/东方家园/现代果蔬水产批发市场振华商厦化妆品：兰寇、SKII、资生堂、碧欧泉、H2O

8、。多国际二线品牌女装：宝姿、歌弟、淑女屋、Z.Z.Point、Motley。国际和国内二线品牌百盛购物中心化妆品：资生堂、H2O、欧泊莱、欧莱雅、玉兰油。国际和国内