西安建工路铁路技校项目整体定位及物业发展建议

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1、西安建工路铁路技校项目整体定位及物业发展建议我们都要解决什么问题。一、开发改造完成后，首先解决学校每年300多万的亏损。二、开发改造过程中如何平衡学校、开发商、客户（以开发出的产品为代表）三者之间的关系。三、开发改造后既要解决学校职工的安置问题，又能够给学校带来具有长期收入的物业。四、在平面规划上，如何统一协调商品房开发部分与学校教学、办公及商业之间的建筑关系。五、如何通过开发改造将学校的操场进行有效的利用，给予商品房的景观配套价值加分。六、商品房以何等产品立足于市场，在市场上形成自己特色的产品，赢得后期销售的胜利。建校50年以来，学院三个校区占地17万平方米

2、，建筑面积18万平方米。现有教职工656人，全日制在校生一万余人。大中专学历教育学员1500余人次。由于建筑年代久远，建筑已不能适应时代的要求，亟需改善，学校经营状况目前每年亏损300多万。地块现状分析通过开发改造，既要保证学校建筑焕然一新，又能使得商品房的开发有水准，总建筑用地25亩，职工住宅建筑面积12000平米教学及办公建筑面积13000平米商业建筑面积3000平米项目属性项目总结区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议项目经济指标与分析占地面积25亩，容积率为5.4，三栋商品住宅，一栋职工住宅，以及教学办公楼，宿舍楼，实验楼项目地块位于火炬路

3、与建工路什字东北角地理位置优越，属于铁路技校的开发改建工程地块价值分析本案东二环项目属性项目总结区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议区域属性分析随着东二环以及浐灞区域的经济发展，城东区的房产开发加快了进程，处于新旧两城之间的幸福路区域也逐渐被带动起来。建工路居住圈正在不声不响的悄然兴起，随着周边环境与配套的渐渐完善，建工路居住圈慢慢的形成了一个配套较为完善、人居较为密集的居住圈。建工路，西接东二环与南二环，东接幸福南路，全长约2公里.建工路居住圈的界定范围为：咸宁中路以南，东二环、雁翔路以东，西影路以北，幸福路以西。区域内“东高新区”、“新城科技

4、产业园”和“西安交大科技产业园”，三大核心，启动建工路腾飞日益成熟的交通环境建工路，原本是条狭窄的单行道路，车辆拥堵不堪，道路管网不完善，一遇雨天道路积水严重，行人无法通行。07年政府开始对其进行道路改造，形成了现在与二环相接，中央景观绿化的道路风景。建工路的改造，更好的连接了东二环居住圈与幸福路居住圈，目前公交车方面已经有700、19、308、717、208、705、528、37、7路区域属性分析社区聚集，人气较旺等驾坡的阳光小区，是建工路居住圈最早也最大的社区，阳光小区周边已经成熟。鑫龙天然居，东新城市花园，周边商店可以满足居住圈内居民的日常生活，除了附近

5、的临街商铺之外，稍远处还有交大商城，同时位于东二环南段的立丰国际购物广场，也将是购物的好去处。目前区域内有邮政储蓄、中国银行、交通银行、工商银行、建设银行、信合等金融机构，满足居民的日常理财需求。青龙寺、大唐芙蓉园、曲江南湖、大雁塔广场、曲江海洋世界等多处人文景观也坐落在区域周边。区域属性分析浓厚的文化底蕴建工路居住圈内聚集了许多学校，东方小学、陕西省政法干部学校、西安铁路电务技工学校、西安东方科技学院、西安科技技工学校，不远处还有西安建筑科技大学东校区，西安理工大学等高等学府。区域属性分析项目属性项目总结区域属性市场分析整体战略与形象定位物业发展规划建议项目

6、所在的区域拥有城市价值、产品价值和学校价值三大价值，项目的核心价值是什么？城市价值产品价值学校价值项目的核心价值是什么？这是一个不能回避的问题。项目核心价值的不同，必然会各产品线的物业打造方向产生影响。因此，首先要解决的第一个问题，就是确定项目的核心价值。项目价值分析从属性看，项目为老城区的“城市更新”项目，它承担着完善城市功能，恢复城市活力的责任局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合对旧城改造的传统理解我们的重新诠释涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（

7、无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”项目价值分析从确定的物业组合来看，项目为包括住宅、快捷酒店、商业的多种物业形态的城市类综合体项目本项目作为集住宅、商业、快捷酒店多种业态于一体，将商业、办公、居住等连接在一起的建筑集合体，基本属于城市类综合体项目。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的

8、能动关系，从而形成一个多功能、高效率的