保利置业神州半岛项目整体定位与物业发展建议

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1、保利置业神州半岛项目整体定位与物业发展建议*保利置业神州半岛项目整体定位与物业发展建议谨呈：保利置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。*本次汇报需要解决的三个问题如何定义神州半岛的区域价值？游艇配套如何利用？在原有规划基础上的物业配比和产品细化落实*项目开发方向研判Part.7><1<1.<1项目属性界定<1.2项目定位分析Part.2核心问题分析项

2、目物业发展建议Part.3<1.3项目价值体系梳理*区位:项目位于万宁市神州半岛，处于东部海岸线的中间,与石梅湾相邻，距离三亚市区约40分钟车程，距离海口市区约<1小时30分钟车程三亚项目<120km机场海口<1<12km<139km海南东部沿海线的城市发展发展基本呈哑铃状，开口和三亚发展较快，中部城市开发相对靠后；同时，物业价值也呈现出这种现象东线高速以及即将落成的东线轻轨在一定意义上上大大缩短了中部城市与南北城市的距离。城市间的联系加强有利于促进中部城市的发展，也有利于各城市物业价值的拉平*地块位于神州半

3、岛开发区西北角，与中信泰富神州半岛项目隔内海相对本项目位于神州半岛开发区的西北角。南面面对泻湖；北面背靠原生山地；东面遥望中信泰富开发主区；西面紧靠正在建设的神州高速铁路站本项目老爷海中信泰富神州半岛项目群山神州高速铁路站本项目位置老爷海群山神州半岛*经济指标:项目原占地面积约42万平米，建筑面积47<1528平米，规划通过开挖土方制造码头和岛屿，开挖后实际占地面积缩减为29<1373平米，容积率上升为<1.6项目基本指标：现有面积（包括水体面积）：538605平米可发展总用地面积：29<1373平米总建筑面

4、积：47<1,528平米容积率：<1.6限高:8-65m*进入性：目前项目的进入性比较差，只能从西侧的山路进入，但将来随着莲花高速的建成，项目的进入性将会明显改善目前项目的进入通道该桥是目前进入半岛的主要通道，但随着游艇码头的建设，此桥会在项目后期炸毁加神高速风豪大桥莲花高速在项目的东侧，连接神州高速铁路站，与连接风豪大桥的加神高速公路堪称姐妹公路（加神高速第一期工程从东澳镇墟至风豪大桥，长5公里）。神州高速铁路预计年底完成，届时项目将通过莲花高速与东部高速对接项目进入半岛的西桥莲花高速*地貌：整个神州半岛为

5、内外海布局，靠山面海，在整个东部岸线具有唯一性神州半岛的地貌这在海南东部海岸线是绝无仅有的：神州半岛依次分布着4个海湾，还有一个面积5平方公里的内海—老爷海;并有四条河流汇入，形成内外动静结合、湖海天共色的壮美景观。外海的洲仔岛与神州半岛隔海相望，珠联璧合。宁静的内海给项目海湾同样的热带风光，却少了一份惊涛骇浪独享一片私属的内海，体验湖区般的恬静舒适，突显尊贵性和私密性舒适宁静*内部资源：项目南侧有约长<1000米的内海岸线，但没有一线海景，区域内只有高层才可观外海景，资源非强势视线阻隔：在项目的南面是建立在

6、神州半岛是的君悦酒店以及住宅，会对项目的视线造成影响，只有高层建筑或者山上的建筑才能越过君悦酒店看到外海缺乏一线海景：项目只能享有二线海景，没有一线海景资源，只有部分建筑能从内外海的交接口直接看到外海，而且视野十分有限内部缺乏可开发的资源:区域内部以水塘、农田为主，无太多可利用资源，而且开发度低*规划:中信泰富要把神州半岛打造成为于世界顶级旅游度假区，规划配套极为强势，而且整个区域由中信泰富统一运营中信泰富以“高起点、高标准建设、高质量管理”为本项目的目标，投资<100亿，开发期为十年。中信泰富负责一二级开发

7、，并负责统一运营整个神州半岛度假区设施质量别墅、公寓群由RTKL和EDAW公司设计君悦酒店358套房间，标间50平米加广阔阳台福朋酒店338套房间，标间42平米喜来登酒店308套房间，标间52平米朝阳海岸、四季酒店规划中高尔夫球场由美国顶级设计师TomWeiskopf进行设计，国际标准36洞加5个练习洞*本项目将全力打造顶级的大型游艇娱乐设施和全方位的尊贵的游艇服务完善、尊贵的游艇设施服务：游艇码头带有250个永久泊位，可容纳200艘游艇同时配备有游艇会所、维修区、补给区、休闲商务区码头还提供短途航行停留点，

8、国际长途航行中转站、举办国际赛事等服务游艇会所常驻专业的游艇驾驶员，提供游艇驾驶培训和出租服务，包括“被动式”旅游和“动态式旅游*项目属性界定配套顶级的配套体系，专业高档的游艇俱乐部规划区域由实力开发商中信泰富统一运营资源缺乏一线海景，资源不强势区位位于东部海岸线的中部的万宁市，拥有东线唯一的内外海资源目标国际旅游岛环境下的未来世界级旅游湾区*项目开发方向研判Part.<1<1.<1项目属性界定<1