王志纲工作室策划剑法

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1、王志纲工作室策划剑法2004.10项目调研项目机遇与特有优势资源梳理项目机遇与特有优势资源梳理项目资源因子分析及项目细分市场选择表项目定位中国城市房地产阶段论包括模式锁定的特定目标市场群。　　总结目标市场群的年龄特征、行为特征，得出：目标市场模型如上图所示，设收入水平和文化层次两个指标，按低、中、高三个水平层次，可以将目标市场群划分为9个组群。　　以**花园为例，那么，其主流消费群由以下5个组群构成：A型：高文化中收入的“知识英才阶层”。B型：高文化低收入的“前卫另类阶层”。C型：中文化高收入的“社会精英阶层”

2、。D型：中文化中收入的“高级白领阶层”。E型：低文化中收入的“普通市民阶层”。　　对项目来说，不同组群的角色和作用是不同的：——A型：主导型。是最核心为的骨干一族，规模最大，是其主力户型产品的主要购买者，也是奥园社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。是其的标准客户。年龄在30岁左右，职业以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员为主。以第二次置业为主，购买动机为常住型。——B型：标志型。是其生活方式的追捧者和标榜者，年龄在25岁左右，收入不高，但年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱

3、运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，是其中小户型产品的主要购买者。以第一次置业为主，购买动机为过渡型。——C型：提升型。数量不多，但购买力强，落定迅速，是奥园大户型产品的产要购买者，对奥园产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动。以第二次置业为主，购买动机为度假型。——D型：跟进型。是A、C型的市场追随者，随着市场推广力度的加大和社区品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。——E型：边缘型。数量较少，其作用是补充性的，其中往往又以投资型（炒家）购买动机为主。**花园目标消费者分析表（例）购买类型定位文化收入作

4、用年龄职业行为和心理特征置业类型置业动机A型：主导型知识英才阶层高中标准客户、市场主流、市场领头羊；主要销售对象；核心骨干一族，规模最大；多购主力户型社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。三十岁岁左右高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员为主有自己独特的品味，不盲目从流，懂得享受生活，要求体面、文化感、情调，又希望在享受豪华、舒适的同时享受不高的价格；事业已基本定型，正处于上升期。三口之家居多。二次置业常住型B型：标志型前卫另类阶层高低市场领头羊；对树立品牌有重要

5、作用；品牌与生活方式的追捧者和标榜者；中小户型产品的主要购买者。二十五岁左右专业人才，尤其是从事与信息经济有关的专业人才、自由职业者年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，多为单身或夫妻二人小家庭。一次置业为主过渡型C型：提升型社会精英阶层中高主要销售对象；数量不多；多买大户型；对产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动四十岁左右私营企业家金领阶层（“打工皇帝”）购买力强，落定迅速二次置业为主度假型D型：跟进型高级白领阶层中中市场主流；主要销售对象；A、C型的市场追

6、随者；随市场推广力度和品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大三十五岁左右中高级管理人员正处于转型期，向高品味英才阶层靠扰，易受传媒影响。二人之家或子女幼小。要求高素质低价格。一、二次置业均有常住型E型：边缘型普通市民阶层低中数量较少，其作用是补充性的投资型炒家　　总之，从规模数量来看，A、D型所构成的中产阶级是市场主流；从市场拉动作用来看，A、B起市场领头羊的作用；从销售的角度来说，A、D、C型是主要打击对象；从品牌的角度来说，B型是不可忽视的重要因素。中国城市房地产阶段论该项目根据开发模式的选定和各项收入支出

7、等综合性分析，进行了开发成本预测，内容包括土地成本、前期费用、配套费和规费、管理费、不可预见费、营销费用、税金等。主题概念操作模以奥园为例，如果把广州奥园与一般楼盘的开发推广行为进行对比，我们发现一般楼盘的开发推广行为模型示意：奥林匹克花园开发推广行为的内在本质在于：不仅把房子及其配套、服务卖给消费者，而且引导他们与发展商一起共同营造成一种全新的生活方式。营造一种生活方式，即指开发商在既定的开发理念指导下，为一个经济收入、文化倾向相对趋同的人群或阶层提供以住宅为中心，包括满足其需求和偏好的各种生活配套设施和管理服务

8、的生活空间；并由于这一生活空间具有某种功能上、文化上的倾向性，使用权发展商得以逐步引导买家-业主实现双方共同预期的生活形态和社区文化，最终共同营造一个理想的家园。　　从这一定义看，对房地产开发而言，所谓营造生活方式包括以下的要素：　　一个相对集中的人群　　相对集中的需求倾向　　体现这种需求倾向，目标明确的开发理念　　满足这些倾向的生活空间　　引导