【精品】王志纲策划剑法很有用

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1、一、思维树状图要素罗列穷尽原则独立原则要素2H要素1卜因刊…H7F-因子3…因子］因刊…因子3…H7F-因刊…第一层第二层I因討・・」第三层第四层筛选岀瞬冋题制约问题解决的节点项目輔把70%的精力放在这些重要原则上二、市场调研资料收集和访谈模块项目调査内容调査方式调査渠道调査结论宏观经济背景城市概况：资源，区位，面积、人口，主要经济发展指标、产业结构，主要知名企业分布，文化特色；资料收集网站：当地人比政府、统计局、屮经网。《城市统计年鉴》、近两年社会经济统计公报対比全国和周边主耍城市，了解城市在区域和全国经济发展格局屮的地位，了解城市经济

2、增长惜况判断城市经济发展走势，以広观把握项目的区域经济发展背最和投资环境。居民消费水平：人均可支配，社会消费零伟，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；主耍发展计划：〃十五〃发展计划、相关产业行业发展战略和计划；城帀规划建设情况城市发展现状：总体功能和产业布局，「1•.地利用，交通情况；城市总体规划：未來发展格局、城市主要发展方向、各组团新区定位、交通规划；城市房地产土地供求情况；重人城市建设项y和ih城改造情况；资料收集访谈《市志》，《市城建志》，《城市建设年鉴》，《房地产年鉴》城市规划局、国土局权威人士重大市政建设项冃现场考察详细了

3、解项H区域的现状和未来发展疋位、交通条件、分析主要建设项FI对项FI的影响。房地产业发展概况近几年房地产（丄耍是商品住宅）总体供应和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势资料收集访谈踩盘调査《房地产年鉴》、政府房地产期刊、网站房地产经验人士，包括开发、代理、媒体地产版主要片区代表性房地产项ri调查了解房地产业发展历程、总体供求悄况、了解代表性楼盘悄况，分析市场反应和成败原因企业企业管理构架、发展构想、核心资源和能力资料收集访谈企业简介、刊物企业主要管理人士了解企业资源，评估其开发能力项目地块现状地形地貌、地质水文基本情况、周

4、边景观资源和配套设施资料收集访谈现场踏勘项目资料企业访谈了解项目资源条件三、SWOT分析I企业优势II项目优势II独寧优势I干扰性劣势I可克服劣势不可克服劣'势竞争性挑战I可回避挑战I不可回避挑战I企业劣势II项目劣势II独享机遇II共寧机遇I四、项目机遇与特有优势资源梳理。项目机遇帙享机遇

5、五、项目资源因子分析及项目细分市场选择表子因身寓单公住宅亠醬墅业别物强弱低高低高■高高高高套现划低高-*物-区d6S的理低高修装7S低高盖覆、8无低低对9S要绿无高i地『绿1UFS、战翊T?T>^r化中luik所场育体%10HR高B-三■J自蠶机遇广

6、u房地产I资源评估模式筛型.产业组成■■■■■►势能效果1、定位坐标系行业阶段2、定位雷达图六、项目定位项目定位资源机遇七、中国城市房地产阶段论与市场发育成熟区域比较市场发育程度短缺市场［供求平衡、相对饱和4甬（全面短缺、结构性短年）G議性过犁、全i产品提升阶段顺——^居——坏境一—＞服务管理

7、►买家认识阶段认地段一认家居一］认环境.一认服务

8、理竞争层面提升资源（土地）—销售十设计-—资源整合

9、鈿企业状态提升项目公司专出公司f管理公司*追求境界提升看得见摸得着一＞看咸L摸不着一看不见揍不着11广州八.目标市场模型包括模式锁定的特定目标市场

10、群。总结目标市场群的年龄特征、行为特征，得出：枚入水平a高CEDA低B低中高文化层次图，房地产开发模式分析模型（目标市场模型）（模型出处：王志纲工作室理论研究部，2000年11月）如上图所示，设收入水平和文化层次两个指标，按低、中、高三个水平层次，可以将ri标市场群划分为9个组群。以**花园为例，那么，其主流消费群由以下5个组群构成：A型：高文化中收入的“知识英才阶层”。B型：高文化低收入的“前卫另类阶层”。C型：中文化高收入的“社会精英阶层”。D型：中文化中收入的“高级白领阶层”。E型：低文化屮收入的“普通市民阶层”。对项目來说，不同组

11、群的角色和作用是不同的：——八型：主导型。是最核心为的骨干一族，规模最大，是其主力户型产品的主要购买者，也是奥园社区文化和生活方式的主要参与者、促进者。是其的标准客户。年龄在30岁左右，职业以高级专业人才（尤其是自由职业者）、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员为主。以第二次置业为主，购买动机为常住型。——B型：标志型。是其生活方式的追捧者和标榜者，年龄在25岁左右，收入不高，但年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，是其中小户型产品的主要购买者。以第一次置业为主，购买动机为过渡型。―型：提升型。数量

12、不多，但购买力强，落定迅速，是奥园大户型产品的产要购买者，对奥园产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动。以第二次置业为主，购买动机为度假型。—I）型：跟进型。是A、C型的市场追随者，随着市场推