房估案例基础班讲义 (2)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析第二章　不同类型房地产的估价【知识体系】　　第一节　居住房地产估价（重点掌握）　　第二节　商业房地产估价（重点掌握）　　第三节　商务办公房地产估价（重点掌握）　　第四节　旅馆房地产估价（熟悉）　　第五节　餐饮房地产估价（熟悉）　　第六节　工业房地产估价（熟悉）　　第七节　特殊用途房地产估价（了解）　　大纲要求　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊用途等不同类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。　　考试要求　　1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产

2、的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　6.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何

3、选用估价方法；　　7.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。　　【考情分析】　　无论是问答题，单选题，估价报告指错，改错题估价首先都是明确估价对象，而估价对象的用途会影响你选择的方法，技术路线。　　2）指错历年考点年份主要考点（估价对象与目的；估价方法选用）2003年商务楼转让估价；收益法和成本法。2004年写字楼抵押贷款评估；收益法和市场法。2005年在建工程房地产抵押价值评估；假设开发法和成本法。2006年商铺的转让价格评估；市场法和收益法。2007年办公用途的房地产市场价值评估；市场法和收益法

4、。2008年办公楼的房地产转让市场价值评估；市场法和收益法。2009年写字楼抵押贷款评估；市场法和收益法。2010年综合大楼抵押贷款评估；收益法和市场法。2011年房屋征收补偿评估；选用市场法和收益法。2012年综合大楼市场价值评估；市场法和收益法。2013年工业厂房的抵押评估；收益法和成本法。　　　　　第77页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析2014年抵押评估；收益法和成本法。　　内容讲解　　按照估价对象的用途，在房地产估价时一般将房地产分为下列10类：　　1.居住房地产：包括普通住宅、高档公寓和别墅等。　　2.商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、

5、超级市场、批发市场等。　　3.办公房地产：包括商务办公楼（俗称写字楼）、行政办公楼等。　　4.旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。　　5.餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。　　6.娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。　　7.工业房地产：包括厂房、仓库等。　　8.农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。　　9.特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。　　10.综合房地产：是指具有两种以上（含两种）用途的房地产。　　建议重点把握：　

6、　1.居住、商业、商务办公房地产估价。　　2.不同类型房地产估价的技术路线及难点处理。第一节　居住房地产估价　　（一）居住房地产及其特点　　1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大　　居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租给租客使用。由于居住房地产往往以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。　　2.具有较强的相似性、可比性　　居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等；在同一幢居住房地产楼内，特别是高层住宅，

7、楼层接近而方位相同的各套住宅也基本没有什么区别。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。市场法是居住房地产首选方法之一。　　3.不同类型住房价格内涵差异明显　　由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异。　　从住房保障角度看，分社会保障住房和非社会保障住房。社会保障住房有经济适用住房、廉租住房、政策性租赁房、限价商品房；非社会保障住房有商品