房估案例串讲讲义 (2)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析第二章　不同类型房地产的估价　【考情分析】　　无论问答题、单选题还是指错题、改错题，首先都会介绍估价对象的类型及用途。　　针对《考试大纲》关于本章的考试要求，考生应掌握以下内容：　　一、居住房地产估价　　（一）居住房地产及其估价的特点　　1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大　　2.具有较强的相似性、可比性　　3.不同类型住房价格内涵差异明显　　我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房，这些住房的产权形式存在差异，商品房具有

2、完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的（扣除出让金问题），也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。　　（二）影响居住房地产价格的因素　　1.影响居住房地产价格的区位状况　　（1）位置　　（2）交通条件　　（3）生活服务设施　　（4）教育配套设施　　（5）环境质量　　2.影响居住房地产价格的实物状况　　（1）建筑结构、类型和等级　　（2）设施与设备　　（3）建筑质量　　（4）装饰装修　　（三）

3、居住房地产估价的常用方法　　居住房地产估价可以选择比较法、成本法、收益法等。　　1.比较法。由于居住房地产市场交易频繁、交易量较大，很容易获得交易实例，因此，比较法是居住房地产估价最常用的估价方法。　　2.成本法。成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。　　3.收益法。对于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。　　　　　

4、第7页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价案例与分析　　（四）居住房地产估价的技术路线及难点处理　　应结合估价目的，主要考核住宅市场价值（转让价值）、抵押价值、征收补偿价值等估价目的。　　1.商品房估价的技术路线和难点处理　　商品房由于市场交易实例较多，因此，对于单套住宅常采用比较法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用比较法修正测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景

5、观、建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。　　2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理　　房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，估价对象的价格构成中应不包括土地使用权出让金。　　二、商业房地产估价　　商业房地产指用于商业目的的房地产。　　（一）商业房地产及其特点　　商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店

6、铺、超级市场、批发市场、便利店、百货店、专卖店、仓储商店等。　　1.收益性　　2.经营内容多，业态多样　　3.出租、转租经营多，产权分散复杂　　4.装修高档而复杂　　5.垂直空间价值衰减性明显　　（二）影响商业房地产价格的因素　　1.影响商业房地产价格的主要区位状况　　（1）地段繁华程度（2）交通条件　　（3）临街状况　　2.影响商业房地产价格的主要实物状况　　（1）建筑品质及内部格局（2）净高（3）面积（4）装饰装修（5）无形价值　　（三）商业房地产估价的常用方法　　商业房地产估价可以采用收益法、比较法、成

7、本法等进行估价。　　1.收益法　　商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在其获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。注意净收益、收益年限、收益率的确定。　　2.比较法　　商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易（比较）实例，所以在对商业房地产进行估价时，比较法也是常用方法之一。也可用比较法进行租金的估算。　　3.成本法　　在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助。　

8、　（四）商业房地产估价的技术路线和难点处理　　1.不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理　　（1）出租型商业房地产估价的技术路线及难点处理　　出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。　　采用收益法估价的关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内有租约限制，应根据合同租金来计算净收益；租期结束后，应根据市场租金，利用比较法求取估价对象房地产的净收益，并根据市