精品文案-2010年中原武汉王家墩CBD泛海国际居住区营销思路

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1、二OO九年十二月武汉CBD·泛海国际居住区2010年营销思路本报告将阐述以下主要内容：一、市场分析与预判二、项目研究三、2010年营销思路四、重要关联第一部分：市场分析与预期1、房地产宏观市场研究2、高端市场特征3、2010年房地产市场趋势预测武汉市经济形势好于全国水平尽管遭遇新世纪以来最困难的一年，但我市昨日交出的今年经济发展“期中答卷”却令人欣慰：上半年全市GDP达1981亿元，而全年经济增长也将有望超过11%。今年以来，我市完成全社会固定资产投资1257.95亿元，增长25%；完成全口径财政收入461亿元，增长13.

2、5%，城市居民人均可支配收入9702.42元，增长11.9%等。土地市场回暖，量价齐升土地供应量稳步上升土地成交量持续回升受到商品房销售市场利好的影响，土地市场也开始升温，08年由于不少开发商拿地意向不强烈，导致不少土地流拍，而09年土地市场供应和成交量稳步攀升，众多品牌开发商竞拍场面再次出现，土地价格也较08年出现较大幅度的上升。土地成交分布不均衡，中心地段土地稀缺在以上土地出让中，纸坊片区、江夏片区等远城区地块占据了大半江山，中心地段土地再次出现供不应求的现象。供求表现----再现供不应求，后市可期量价表现----成交旺

3、盛，价格稳定全市成交价格出现小幅攀升，总体市场成交保持平稳，后市成交将依然保持谨慎乐观。一定程度上缓解了09年以来的供求失衡局面。后市供应虽会有所下降，但相对前几个月仍然有所上升，长期供不应求局面将有所改观。2008年全年的销售面积较前两年相比，只有一半，回到2003年的市场销售量水平。地产市场下滑造成08年挤压了大量的“观望人群”。这也促使了2009年1-3季度的销售量几乎等同于2007年火爆销售的全年销售量。武汉市历年商品房销售面积走势（万方）数据来源房地局数据武汉房地产销售势头稳步回暖08年—09年武汉商品房各季度价格

4、走势图数据来源房地局数据目前截至到09年第三季度，价格的销售均价，还未达到2008年销售均价的高峰。预期在第四季度达到均价高峰后，会受到市场整体供应量、销售量双向持续猛增的影响，销售均价预期将逐步趋于平稳。武汉房地产销售价格趋于平稳09年12月抑制房价4项措施1：加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。2：要鼓励居民购买自住房和改善性的用房，要采取措施抑制投机。3：运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。4：维护房地产市场秩序，打击捂盘

5、惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。国家新政出台，以政策手段宏观调控房地产市场，稳定房价，规范市场新一轮房地产调控措施出台小结一：武汉中心地块资源稀缺，中心大盘将成市场宠儿。二：武汉房地产交易市场量价正缓步回升，品牌开发商又开始花重金拿地，土地市场有回暖迹象是项目入市的机会点。三：国家新政出台，势必对刚刚回暖的房地产市场造成影响，谨慎开发成为2010市场主调。第一部分：市场分析与预期1、房地产宏观市场研究2、高端市场特征3、2010年房地产市场趋势预测武汉地产高端市场版图武汉景观资源丰富，多以水（湖、江）为主，豪宅项目

6、多依靠自然景观观资源分布，经过十多年的发展，板块特征逐渐形成，可分成3大板块中心版块依托市中心的地段、配套优势的高端住宅。滨江版块以稀缺江景和外套风情为价值点，突出商业和住宅的复合价值。中心湖区版块独有的湖景资源和城市中心的区位优势，搞附加值产品。中原所界定的高端住宅，一般指单价9000以上，不以小户型为主的物业。供求分析武汉高端住宅的市场呈现出明显的发展趋势和有力的发展速度，无论是市场还是产品。外来品牌香港、新加坡、上海、浙江等外来区域的开发商占据高端项目主流和话语权。稀缺价值武汉可自利用的湖景、江景等资源较多，因此高端项

7、目的资源占有水平较高。供应量放大与2006年比较，08年在售高端住宅项目总规模扩大了约150%。价格与价值顶级高端住宅的价格不断提升，与均价的比值达到3：1以上。供应特征需求发展以2005年为“豪宅元年”金都汉宫、新世界中心世茂滨江、瑞安新天地、九龙仓高端住宅消费量的提升价格接受度提升；高端项目总体销售量提升；客户需求多元化客户群多元化——融科2期70%的客户是投资性客户。客户群全国化——九龙仓项目40%客户来自非武汉区域。供求关系目前高端市场需求旺盛，供应量相对不足（别墅除外）武汉高端市场仍具有较大成长空间；产品要求将进一

8、步提升（资源、品质）高端住宅市场一、豪宅价格不断追新。除了景观豪宅外，由于片区利好概念而产生多个豪宅价格的非豪宅楼盘。以毗邻CBD的新华西片区的诸多楼盘为代表，预计将在2010年推货量和价格都将创下新高。二、竞争大盘集中推货。重量级竞争项目将于2010年上半年集中推货，竞争空前激烈。三、成