月湖名邸2012年营销方案

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1、利群月湖名邸2012年营销方案目录PART12012年销售目标PART2项目现状分析PART3客户定位PART4整盘营销策略2012年销售目标2012年销售计划2012年利群月湖名邸可售面积统计多层高层商铺利群月湖名邸项目，报预售总销售额为1.76亿元，总套数251套，总面积24732.92平米，实际销售额约减少10%，减少后总销售额约1.59亿元，多层实收均价5923元/平米，高层实收均价5040元/平米，高层实收均价15000元/平米。住宅可售总面积21709.52㎡，总销售额11359万元；商业可售面积3023.4㎡，总销售额453

2、5万元。2012年可售资源及销售目标2012年销售计划：住宅部分销售率52%，总销售率的38%，商铺暂不对外销售。产品类别面积总金额9月10月11月12月合计总去化率金额金额金额金额金额住宅21709.5211359230020001200500600038%产品套数面积报预售实际销售（9折）销售额均价销售额底价多层404725.84311023336581279906785923高层19216983.68951157925600855977475040商铺193023.450391271166674535190715000合计25124

3、732.9217660939671411589403326426利群月湖名邸项目预计分两期开盘，第一批于2012年9月中旬住宅部分开始销售，2012年去化52%；2013年销售住宅剩余48%，在住宅销售到80%时开始销售商铺，开盘时间暂定2013年5月份。为实现这一销售目标，2012年需全面围绕利群月湖名邸项目展开推广和配合，充分梳理项目目标客户、挖掘项目价值，我们的产品具有套数少，单价高的特点，因此我们要及时梳理出有效客户进行重点维护，实现对有效客户的最大化把控。2012年销售目标2012成交为王！项目现状分析项目周边配套俯瞰47万平米

4、月湖公园；南侧为潴河滨河公园；雄踞莱西传统商圈，1公里范围内生活配套齐全；西侧实验小学，教育资源丰富。完善的配套+绝版的景观资源,成为项目的主要卖点。截止到2012.6月,莱西市新增商品住宅1307套。同比2011年同期、下降26%6月份新增1004套创上半年最高量、(书香门第442套、翡翠城336套、岸芷兰汀162套)截止到2012.6月莱西市商品房存量7263套，环比增加11.55%同比增加59.6%据以上饼形图分析、莱西市存量面积以、60㎡以下（占33.18%），60-90㎡（占32.27%）、90-120㎡（占18.89%）居市场

5、存量前三名。供应量分析新增商品住宅量同比下降26%，少数项目新增量增加；市场存量同比增加59.6%，库存面积集中在80~12平米。2010年存销比集中在6-10个月之间，2011年受政策影响存销比多集中在8-16个月之间；略有延长；莱西市虽在限购之外，但有限贷要求，总体受影响不大，在大环境的带动下，市场销售没有去年同期好。2012年上半年由于存量不断增加，销量下滑，导致存销周期拉长。莱西市成交均价基本保持平稳，略有起伏。存销比分析目前莱西市的市场存量完全去化时间为8~16个月，但随着存量增加后期压力较大；受政策影响较小，成交均价保持平稳。

6、蓄客周期短，前期项目无客户积累；价格高、楼盘小，项目自身可发挥、挖掘的点较少；周边楼盘低价开盘，对项目销售造成冲击；2012年政府延续调控政策，部分客户持观望态度。利群月湖名邸项目，在现阶段面临以下问题：在首批房源开盘前，我们的核心任务就是解决以上问题，梳理出真正的意向客户，促进他们成交！项目面临问题小结项目周边资源及配套强势，无可比拟；市场价格基本平稳，但存量较大，去化周期较长；项目体量小，自身可挖掘的卖点少。综合以上情况来看，结论如下：所以2012年，利群月湖名邸以稀缺的周边资源为出发点，做深度的挖掘；定位城市中高端客户，通过高品质园

7、林、物业来提升项目档次；充分发挥当地媒体及取道效应，多线并进拓客。2012，我们的客户在哪里？客户定位新城区老城区上海路以北为新城区，以南为老城区板块名称板块属性新城区新市政府所在地，重点开发区域，目前楼盘较多，但生活配套较为欠缺。楼盘大多围绕新市政府，以多层为主，辅以部分小高层、花园洋房产品。该区域楼盘价格相差不大，均价多在4000-5000元/平米。该区域小区绿化较好。老城区老城区投资开发热度与新城区相比，略显逊色，且其土地资源稀缺，可供开发项目较少；本板块属于莱西中心商业、政务集中区域，商业、学术、人气氛围较浓厚，综合各个方面资源，

8、莱西人对老城区的忠诚度较高，价格多在5000~6000元/平米住宅竞品市场分析老城区是目前莱西市居住的焦点，但在售项目相对较少。项目开盘日期总建(万㎡)容积率主力户型毛坯均价装修情况月均销售推