联盟天地主题商业广场营销策略

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1、联盟天地主题商业广场营销策略第一部分项目定位第二部分本案战略发展目标第三部分产品规划建议第四部分赢利经营模式建议第五部分整合营销策略纲要目录【第一部分】项目定位【定位依据】一、需求1.市场需求——存在市场机会区域社区商业配套设施数量、规模不足、品质较低区域大型综合商业中心为空白2.消费需求——强大的消费力保证主力客群为城市中等收入以上人群，消费能力可观主力客群追求高品质、综合性、便利、休闲的现代消费观主力客群消费多样化程度高，家庭消费观念强，超乎基本生活需求、符合“全员、一日、一处”生活消费要求、满足更高层次的精神享受的商业模式应运而生二、资源1.客群资源覆盖北京最大居住社区，核心商圈居住

2、人口稠密，有效消费客群规模之巨大，居全市之首2.交通资源紧临立水桥综合性客运交通枢纽，交通便利，商业影响力辐射广，客流规模强大三、环境机遇1.奥运商圈强大的能量辐射，形成对区域经济及商业环境的高速发展的强大的推动力2.区域发展空间的延展性及可塑性决定了区域经济及商业环境可持续发展力，进一步构成”后奥运经济“升值潜力最大的区域【定位依据】【项目定位】产品定位——社区生活消费中心以服务天通苑周边居住社区主流家庭消费群体为主旨，集购物、休闲、娱乐、健身、餐饮文化及服务等各项功能于一体,的现代社区型商业综合体。【项目定位】市场定位——辐射天通苑及亚北的地区级核心商业中心依托于天通苑及亚北居住集团强

3、大的客流保障及消费能力，地处北京“后奥运经济”时代具升值潜力和投资价值的商圈地段，具备优良购物环境，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，为城市主流家庭构建的精致、丰富、知性与感性兼具的全新的社区生活消费乐园。【项目定位】目标消费群定位——锁定天通苑居住组团及亚北居住区的主流家庭消费群体核心消费圈：约30万人，包括天通苑、北苑家园、太平家园周边大型居住社区。辐射消费圈：约100万人，包括亚北居组团、立汤路沿线居住社区。经营定位——适合家庭消费迎合城市中等收入阶层消费能力，适合家庭消费，满足区域消费群在工作以外的基本生活及娱乐消费需求的商品及服务。【核心优势】——四大优势人气优势：地缘客群保障：坐

4、拥天通苑居住组团30万消费人群，辐射北苑及亚北边缘集团100万居住人群；流动客群保障：毗邻立水桥交通枢纽，强大的流动客流保障；领先优势：天通苑居住区第一个综合商业中心，填补市场真空，并与周边现状少量商业设施构成差异化错位经营北京第一个以社区生活消费中心为商业概念的综合商业设施，全新的商业概念，对消费群极具亲和力与感召力www.fdcew.com房地产E网【核心优势】——四大优势地段优势：位居天通苑居住组团与亚北集团结合带，扼守立水桥交通枢纽要地，交通便捷，商圈辐射范围广潜力优势：政府重点规划发展区域，亚奥商圈强势辐射区，北京“后奥运经济时代”最具发展力的地段，商业需求旺盛，商业氛围日渐浓厚

5、，新商圈正逐步形成【第二部分】本案战略发展目标【项目战略发展目标】本案的战略发展目标——实现三旺与三赢三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢传统的商业考虑的多是销售，租赁和经营基本不受开发商重视，最后结果可能达到了开发商盈利，但是投资者和经营者运作困难。本案综合考虑各项因素，以实现“三旺、三赢”为主要目标关键点①为投资者、经营者提供具有竞争力的产品及实质性的经营支持（硬性及软性）②选择适宜的赢利经营模式③全面贯彻实施让投资者迅速建立并持续增强投资信心的整合营销策略【第三部分】产品规划建议【业态及功能布局检讨】⑴位置布局不合理——资源配置不合理①主力店（大卖场）

6、过多地占据了项目最佳资源，一则影响整体收益，二则不利于地下面积的租售（尤其地下二层）。②相同（相近）属性业态应应集中布置，以增强客流随机消费率，如娱乐城应与电影院毗邻。③地下应设置最具客流吸引力的特色商品或服务。面积设置不合理，KTV面积较大。原业态分布示意图【业态及功能布局检讨】⑵业态及商品设置不合理——违背社区型主流家庭消费主旨①缺乏作为区域商业核心所必备的业态——百货商场②主题商业广场（小香港）定位不清晰，成功的把握性不强③部分商品定位过高原业态分布示意图【业态及功能重新布局建议】①B2：品牌折扣店、特卖场、特色小吃城等②B1、F1-2：主力店（大卖场），如乐购、家乐福、易初莲花等③

7、F3：百货商场：如晨曦百货、华联百货等④F4：娱乐城：如量贩式KTV、酒吧、静吧、迪吧、表演吧等⑤F5：欢乐城：如儿童欢乐城堡、电玩城、网吧等⑥F6：美食广场：各类品牌小吃、美食店⑦F7-11：餐饮：大型餐饮连锁店F12：健身中心、桑拿洗浴中心F4-5：电影院及文化广场（F5露台）新的业态分布示意图【第四部分】赢利经营模式建议【基本赢利经营模式】商业地产的三种基本赢利模式第一种：只售不租，通过销售直接出让产权，快速回收资